Die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)

§ 313 BGB hat drei Elemente, und man prüft sie in dieser Reihenfolge. Das reale: Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, haben sich schwerwiegend verändert — oder wesentliche gemeinsame Vorstellungen waren von Anfang an falsch (§ 313 II BGB). Das hypothetische: Die Parteien hätten den Vertrag nicht oder anders geschlossen, hätten sie das vorausgesehen. Das normative: Einem Teil ist das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar, „insbesondere“ wegen der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung. Rechtsfolge ist zuerst die Anpassung; erst wenn die nicht möglich oder nicht zumutbar ist, kommt der Rücktritt, bei Dauerschuldverhältnissen die Kündigung (§ 313 III BGB).

Drei Entscheidungen zur pandemiebedingten Betriebsschließung haben das Raster geschärft. BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21: Die behördliche Schließung ist kein Mangel der Mietsache; § 313 BGB ist anwendbar, aber eine pauschale Halbierung der Miete gibt es nicht — verlangt ist eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls. BGH, Urteil vom 16. Februar 2022 – XII ZR 17/21: In diese Abwägung gehören der Umsatzrückgang des betroffenen Objekts, nicht der Konzernumsatz, ferner erhaltene staatliche Hilfen und die Interessen des Vermieters. BGH, Urteil vom 2. März 2022 – XII ZR 36/21: Auch bei der kurzzeitigen Raummiete verwirklicht ein Veranstaltungsverbot nicht das normale Verwendungsrisiko des Mieters.

Ebenso wichtig ist die Grenze: § 313 BGB ist subsidiär. Soweit §§ 275 I, 326 I BGB die Leistungspflichten bereits entfallen lassen, bleibt für eine Anpassung nichts übrig. Wer beides nebeneinander prüft, verdoppelt die Rechtsfolge.