Ortrud Kessenich ist öffentlich bestellte Sachverständige für Gewerbeimmobilien. Der Hallenbesitzer Reppenhagen beauftragt sie mit einem Wertgutachten, weil er die Halle verkaufen will. Kessenich schreibt hinein: „Das Gutachten ist zur Vorlage bei Kaufinteressenten bestimmt.“ Sie übersieht dabei, dass ein Drittel der Fläche wegen eines Nutzungsverbots gar nicht vermietbar ist. Corvin Sieverding liest das Gutachten, kauft für 840.000 € und stellt später fest, dass die Halle 260.000 € weniger wert ist.
Einen Vertrag mit Kessenich hat Sieverding nicht. § 311 III 1 BGB hilft trotzdem: Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 II BGB kann „auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen“. Satz 2 sagt, wann: „wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.“
Beides liegt vor. Wer als öffentlich bestellte Sachverständige unterschreibt und das Gutachten ausdrücklich für Kaufinteressenten bestimmt, nimmt mehr Vertrauen in Anspruch als das übliche Verhandlungsvertrauen — er stellt seine besondere Sachkunde als Garantie in den Raum. Und ohne die Zahl im Gutachten hätte Sieverding nicht zu diesem Preis gekauft.
Alternativ lässt sich derselbe Fall über einen stillschweigenden Auskunftsvertrag lösen (§ 311 I BGB): Wer erkennbar für eine bedeutsame Entscheidung sachkundig Auskunft gibt, will sich rechtlich binden. Das Ergebnis ist dasselbe; § 311 III 2 BGB ist der sicherere Weg, weil er keinen Rechtsbindungswillen konstruieren muss.