Die Auflassung ist die Einigung über den Übergang des Eigentums an einem Grundstück, und sie ist strenger gefasst als jede andere dingliche Einigung. § 925 I 1 BGB verlangt, dass sie „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt“ wird; zuständig ist nach Satz 2 jeder Notar. Nach Satz 3 kann die Auflassung auch in einem gerichtlichen Vergleich, einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder einem rechtskräftig bestätigten Restrukturierungsplan erklärt werden.
Der Punkt, den die Klausur will, steht in § 925 II BGB: „Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.“ Das ist keine Formalie, sondern folgt aus der Aufgabe des Grundbuchs. Wer aus dem Grundbuch ablesen soll, wem ein Grundstück gehört, darf nicht auf ein Ereignis verwiesen werden, das außerhalb des Grundbuchs eintritt. Ein Eigentumsvorbehalt am Grundstück ist deshalb dinglich unmöglich. Abgesichert wird der Verkäufer stattdessen dadurch, dass der Notar die Umschreibung erst beantragt, wenn der Kaufpreis gezahlt ist; den Käufer schützt in der Zwischenzeit eine Vormerkung (§ 883 BGB).
Zwei Abgrenzungen gehören dazu. Vollmacht und Genehmigung sind keine Bedingungen — die Auflassung durch einen vollmachtlosen Vertreter ist schwebend unwirksam und wird über § 177 I BGB wirksam. Und die Verpflichtung aus dem Kaufvertrag darf sehr wohl bedingt werden; § 925 II BGB trifft allein das Verfügungsgeschäft. Die Form dieses Kaufvertrags steht in § 311b I 1 BGB; ein Formmangel wird durch Auflassung und Eintragung geheilt (Satz 2).