Zwölf Wohnungen im September

Sachenrecht · Übungsfall aus ALEX – Tutor · 7 Aussagen zu beurteilen

Der Sachverhalt

Das Mehrfamilienhaus der I ist mit einer Buchgrundschuld zugunsten der Bank R belastet. Zwölf Wohnungen bringen 9.400 € Miete im Monat, jeweils fällig zum Dritten. I zahlt seit Anfang 2025 nicht mehr. Am 14. September 2026 ordnet das Gericht auf Antrag von R die Zwangsversteigerung an. R verlangt die laufenden Mieten und die seit Januar 2025 vereinnahmten heraus.

Aussage 1 von 7 · Richtig oder falsch?
Die zwölf Mietforderungen gehören zum Haftungsverband der Grundschuld (§§ 1192 I, 1123 I BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 1123 I BGB ist eindeutig: „Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.“ Über § 1192 I BGB gilt das für die Grundschuld; eine Forderung setzt die Vorschrift nicht voraus. Das Grundpfandrecht ergreift also nicht nur die Substanz, sondern auch den laufenden Ertrag. Die Erstreckung allein gibt R aber noch kein Einziehungsrecht — dafür braucht es die Beschlagnahme.
Aussage 2 von 7 · Richtig oder falsch?
Mit der Anordnung der Zwangsversteigerung kann die Bank R deshalb die laufenden Mieten für sich einziehen.
Die Aussage trifft nicht zu.
Maßstab — § 20 I ZVG macht den Anordnungsbeschluss zur Beschlagnahme des Grundstücks, und § 20 II ZVG erstreckt sie auf die Gegenstände, auf die sich das Grundpfandrecht erstreckt. § 21 II ZVG nimmt davon wieder aus: „Die Beschlagnahme umfaßt nicht die Miet- und Pachtforderungen sowie die Ansprüche aus einem mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen.“

Subsumtion — R hat die Zwangsversteigerung anordnen lassen; die Mieten sind damit gerade nicht beschlagnahmt. Der Grund leuchtet ein: Die Versteigerung zielt auf die Substanz, und wer das Haus ersteigert, bekommt die künftigen Mieten ohnehin. Ihr Zugriff auf die laufenden Mieten geht deshalb ins Leere.

💡 KLAUSURTAKTIK
Merken Sie sich den einen Satz, der in der Immobiliarvollstreckung alles entscheidet: Die Mieten bekommt nur, wer die Zwangsverwaltung beantragt. Dort ordnet § 148 I 1 ZVG das Gegenteil an — die Beschlagnahme umfasst auch die in § 21 I, II ZVG bezeichneten Gegenstände. Beide Verfahren laufen in der Praxis nebeneinander.
Aussage 3 von 7 · Richtig oder falsch?
Die Miete vom 3. September 2025 ist am Tag der Beschlagnahme bereits enthaftet (§ 1123 II 1 BGB).
Die Aussage trifft zu.
Maßstab — § 1123 II 1 BGB: „Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt.“ Gerechnet wird also von der Fälligkeit jeder einzelnen Monatsmiete an, nicht vom Kalenderjahr.

Subsumtion — Die Septembermiete 2025 wurde am 3. September 2025 fällig und war damit am 3. September 2026 frei — elf Tage vor der Beschlagnahme vom 14. September 2026. Alles, was davor fällig wurde, ist erst recht enthaftet. Die Grenze liegt auf den Tag genau, und sie liegt mitten im Monat, nicht am Jahreswechsel.
Aussage 4 von 7 · Richtig oder falsch?
Auch die Mieten vom 3. Oktober bis 3. Dezember 2025 sind nach § 1123 II 1 BGB enthaftet.
Die Aussage trifft nicht zu.
Für sie läuft die Jahresfrist noch: Sie wären erst am 3. Oktober, 3. November und 3. Dezember 2026 frei geworden, und die Beschlagnahme vom 14. September 2026 kam ihnen zuvor. Es geht um 3 × 9.400 = 28.200 €, dazu die Mieten des Jahres 2026. Wer pauschal schreibt, „alle Mieten aus 2025 sind enthaftet“, rechnet mit der falschen Frist — und liegt beim nächsten Mal wieder daneben.
Aussage 5 von 7 · Richtig oder falsch?
Die Bank R bekommt sie trotzdem nicht, weil I sie vor der Beschlagnahme eingezogen hat (§ 1124 I 1 BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 1124 I 1 BGB stellt den Grundsatz auf: Wird die Miete vor der Beschlagnahme eingezogen, „so ist die Verfügung dem Hypothekengläubiger gegenüber wirksam“. Die eingezogene Forderung erlischt durch Erfüllung (§ 362 I BGB), und was erloschen ist, haftet nicht mehr; Satz 2 betrifft dagegen die Übertragung auf einen Dritten. Solange nicht beschlagnahmt ist, darf I die Mieten behalten — ein Anspruch aus § 812 BGB besteht nicht.
Aussage 6 von 7 · Richtig oder falsch?
Hätte I die Mieten im Voraus abgetreten, bliebe die Abtretung wegen § 1124 II BGB auch für Oktober 2026 wirksam.
Die Aussage trifft nicht zu.
Maßstab — § 1124 II BGB: „Die Verfügung ist dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht; erfolgt die Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats, so ist die Verfügung jedoch insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete oder Pacht für den folgenden Kalendermonat bezieht.“

Subsumtion — Beschlagnahmt wurde am 14. September 2026, also vor dem fünfzehnten Tage. Der Zuschlag für den Folgemonat greift damit nicht: Wirksam bliebe die Abtretung allein für den laufenden Monat September. Ab Oktober 2026 wäre sie R gegenüber unwirksam. Läge die Beschlagnahme auf dem 20. September, käme der Oktober noch hinzu.
Aussage 7 von 7 · Richtig oder falsch?
Brennte das Haus ab, erstreckte sich die Grundschuld auf die Forderung gegen den Gebäudeversicherer (§§ 1192 I, 1127 I BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 1127 I BGB: „Sind Gegenstände, die der Hypothek unterliegen, für den Eigentümer oder den Eigenbesitzer des Grundstücks unter Versicherung gebracht, so erstreckt sich die Hypothek auf die Forderung gegen den Versicherer.“ Die Erstreckung tritt kraft Gesetzes ein. § 1128 I 1 BGB schützt den Gläubiger weiter: Bei einem Gebäude darf der Versicherer mit Wirkung gegen ihn erst zahlen, wenn ihm der Schaden angezeigt worden ist und seit dem Empfang der Anzeige ein Monat verstrichen ist.

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