Im Mietrecht steht die erste Weiche vor der ersten Anspruchsvoraussetzung. Wohnraum oder Gewerbe? Von der Antwort hängen Form, Kündigungsschutz, Befristung und Schonfristzahlung ab — vier Ergebnisse auf einmal, und wer falsch einordnet, legt an alle vier den falschen Maßstab an. Für Geschäftsräume genügt Textform (§ 578 I 2, II 1 BGB); für Wohnraum gilt weiter die Schriftform des § 550 S. 1 BGB.
Der Grund liegt in der Gesetzestechnik. Die §§ 535 bis 548 BGB gelten für jede Miete. Der Wohnraummieter bekommt darüber hinaus die §§ 549 bis 577a BGB. Und der Geschäftsraummieter bekommt nur, was § 578 II 1 BGB ausdrücklich aufzählt — eine kurze Liste, aus der man vor allem lesen muss, was nicht darin steht.
Drei Fragen stellen sich:
- Welche Form braucht ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr, und was passiert, wenn sie fehlt?
- Welche Klauseln über Schönheitsreparaturen halten der Inhaltskontrolle stand — und wer zahlt, wenn keine hält?
- Wie endet das Mietverhältnis, was schuldet der Mieter danach, und wie schnell verjähren die Ansprüche des Vermieters?
In der dritten steckt eine kurze Frist: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten (§ 548 I BGB).