Werden Wohnung und Betriebsräume in einem Vertrag vermietet, entsteht ein Mischmietverhältnis — und die erste Versuchung ist, den Vertrag aufzuteilen. Das geht nicht: Ein einheitlicher Vertrag wird einheitlich eingeordnet, entweder ganz als Wohnraummiete oder ganz als Geschäftsraummiete. Erkennungszeichen der Einheit sind eine Urkunde, ein Mietzins ohne Aufteilung und ein gemeinsames Schicksal beider Teile.
Maßstab ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der überwiegende Vertragszweck nach Würdigung aller Umstände; lässt er sich nicht feststellen, gilt im Zweifel Wohnraummietrecht, weil dessen Schutzvorschriften sonst leerliefen. Zuerst der Zweck: Wozu sind die Räume vermietet, was steht dazu im Vertrag, wozu dient das Wohnen? Wer nur deshalb oben wohnt, weil er unten arbeiten muss, wohnt als Mittel zum Zweck — dann trägt die Gewerberaummiete. Erst danach kommen die Indizien: Flächenverhältnis, Mietanteil, Vertragsformular, Gewerbeanmeldung. Eine Fläche von 60 zu 40 entscheidet für sich nichts.
Was an der Einordnung hängt, ist beträchtlich. Bei Geschäftsraum gilt § 550 BGB nur noch mit der Textform-Maßgabe des § 578 I 2 BGB. Und vier Vorschriften gelten dort gar nicht, weil § 578 II 1 BGB sie nicht in Bezug nimmt: das berechtigte Interesse der §§ 573 bis 573d BGB, der Begründungszwang des § 575 BGB für die Befristung, die Schriftform der Kündigung nach § 568 I BGB und die Schonfristzahlung des § 569 III BGB.