Die Ausgangslage überrascht viele: Schönheitsreparaturen schuldet der Vermieter. Das folgt aus § 535 I 2 BGB, wonach er die Mietsache „während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ hat. Jede Klausel, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überwälzt, weicht damit vom gesetzlichen Leitbild ab — zulässig ist das, aber im Formularvertrag nur, soweit § 307 BGB es trägt.
Gemessen wird an § 307 II Nr. 1 BGB: unangemessen ist im Zweifel, was „mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung … nicht zu vereinbaren ist“. Der Grundgedanke der Überwälzung ist die Abgeltung der vom Mieter selbst verursachten Abnutzung; wer weiter verpflichtet wird, als er verbraucht hat, zahlt für etwas, das er nicht verbraucht hat. Daran scheitern die drei bekannten Klauseltypen, und zwar:
- der starre Fristenplan, der mit „spätestens“ oder festen Jahreszahlen ohne Rücksicht auf den Zustand renovieren lässt
- die Endrenovierungsklausel, die die Pflicht vom Verbrauch löst und an den Auszug knüpft
- die Quotenabgeltungsklausel, die den vorzeitig ausziehenden Mieter anteilig zahlen lässt, ohne dass er bei Vertragsschluss absehen kann, worauf er sich einlässt (§ 307 I 1 BGB; BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13)
Die Rechtsfolge ist für den Vermieter unbequem. Die Klausel wird nicht auf das gerade noch Zulässige zurückgeschnitten und nicht in eine zulässige umgedeutet: § 306 I BGB lässt den Vertrag im Übrigen bestehen, § 306 II BGB setzt an die Stelle der Klausel das Gesetz, und das ist § 535 I 2 BGB. Für eine ergänzende Vertragsauslegung bleibt daneben kein Raum, weil § 306 II BGB die Lücke selbst schließt. Eine Anpassung der Miete nach oben findet ebenfalls nicht statt.
Wer eine unwirksame Klausel stellt, trägt das Risiko allein: keine geltungserhaltende Reduktion, kein Zuschlag zur Miete. Hat der Mieter im Vertrauen auf die Klausel renoviert, schuldet ihm der Vermieter Wertersatz (§§ 812 I 1 Alt. 1, 818 II BGB; BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188).