§ 546 I BGB verpflichtet den Mieter, „die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben“. Zurückgegeben ist sie, wenn der Vermieter den unmittelbaren Besitz zurückerhält: Der Mieter muss räumen und alle Schlüssel herausgeben. Behält er einen Schlüssel und damit den Zugang, ist die Rückgabe nicht bewirkt; lässt er nur einzelne Gegenstände zurück, hat er zurückgegeben, aber die Rückgabepflicht schlecht erfüllt. Hat der Mieter die Sache einem Dritten überlassen, kann der Vermieter sie nach § 546 II BGB auch von diesem zurückfordern.
Bleibt der Mieter, greift § 546a I BGB: Für die Dauer der Vorenthaltung kann der Vermieter „die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist“. Vorenthaltung heißt Nichtrückgabe gegen den Willen des Vermieters — wer den Mieter im Besitz belassen will, dem wird nichts vorenthalten. Das „oder“ ist ein Wahlrecht des Vermieters, und ein Verschulden verlangt die Vorschrift nicht: Sie gibt eine Entschädigung, keinen Schadensersatz.
Alles darüber hinaus läuft über § 546a II BGB und damit über §§ 280 I, II, 286 BGB — mit Verzug und Verschulden. Bei Wohnraum bremst § 571 I BGB zusätzlich: weiterer Schaden nur bei Vertretenmüssen und nur, soweit die Billigkeit es erfordert.
Neben alledem steht § 985 BGB; die Nutzungen nach §§ 987 ff. BGB und die Sperre des § 993 I BGB gehören ins Sachenrecht.