Die Praxis sichert Grundstückskredite fast nur mit der Grundschuld, und der Grund ist banal: Die Hypothek ist zu starr. Wird das Darlehen umgeschuldet, aufgestockt oder ersetzt, muss sie jedes Mal angepasst werden — die Grundschuld nicht. Sie kennt die Forderung gar nicht.
Der Preis dafür ist ein zweiter Vertrag. Weil das dingliche Recht nichts über den Sicherungszweck sagt, muss ihn der Sicherungsvertrag sagen: wofür die Grundschuld haftet, wann verwertet werden darf, was zurückzugeben ist, wenn der Kredit getilgt ist. Was bei der Hypothek die Akzessorietät von selbst erledigt, ist hier Vereinbarungssache und deshalb ein Auslegungsproblem.
Daraus folgen die drei Baustellen dieses Feldes. Der Einredetransport: Was aus dem Sicherungsvertrag folgt, wirkt nur schuldrechtlich; damit es gegen einen Erwerber der Grundschuld wirkt, braucht es eine Norm. Die Rückgewähr: Der Sicherungsgeber muss das Recht zurückbekommen, wenn der Zweck entfällt. Und der Haftungsverband: Grundpfandrechte erfassen nicht nur den Boden, sondern eine ganze Liste beweglicher Gegenstände und Forderungen.
Drei Fragen beantwortet dieses Feld:
- Was gilt von der Hypothek auch für die Grundschuld, und was gerade nicht?
- Welche Einreden überleben eine Abtretung, und welche Norm trägt welche?
- Wofür haftet das Grundstück außer für sich selbst, und wann endet diese Haftung?