Rosa Dettmering betreibt eine Sägerei. Für ein Betriebsmitteldarlehen über 400.000 € bestellt sie dem Geldgeber Volkmar Ruthe im März 2024 eine Buchgrundschuld über 400.000 €; der Sicherungsvertrag nennt als Sicherungszweck ausdrücklich nur dieses Darlehen. Bis Januar 2026 hat Dettmering 250.000 € getilgt. Im Februar 2026 tritt Ruthe die Grundschuld in voller Höhe an die Anlegerin Ines Grothusen ab; Einigung und Eintragung liegen vor. Von der Tilgung weiß Grothusen nichts, und im Grundbuch steht davon auch nichts.
Grothusen ist Inhaberin der Grundschuld geworden. Der Erwerbstatbestand ist §§ 1192 I, 1154 III, 873 I BGB: Einigung und Eintragung, dazu die Berechtigung Ruthes, die hier vorliegt. Ein guter Glaube wird gar nicht gebraucht.
Die Frage ist nicht, ob sie das Recht hat, sondern wie viel sie damit durchsetzen kann. Nach dem Sicherungsvertrag darf aus der Grundschuld nur verwertet werden, soweit das Darlehen offen ist — also über 150.000 €, nicht über 400.000 €. Diese Beschränkung ist eine Einrede aus dem Verhältnis zwischen Dettmering und dem bisherigen Gläubiger.
Nach der alten Rechtslage wäre Dettmering hier gescheitert: § 1157 S. 2 BGB hätte Grothusen die Einrede abgestreift, weil sie gutgläubig war und nichts im Grundbuch stand. Sie hätte zweimal zahlen müssen — einmal an Ruthe, einmal aus dem Grundstück.