Der Mietmangel und die Minderung kraft Gesetzes (§ 536 BGB)

Prüfungsschema · Schuldrecht BT · Erstes Staatsexamen

Wann du dieses Schema aufschlägst

Sobald der Sachverhalt eine Störung im Gebrauch der Mietsache schildert — Feuchtigkeit, Lärm, Ausfall der Heizung, Baugerüst, entzogene Nebenflächen, ein Recht eines Dritten. Du erkennst es daran, dass der Mieter entweder weniger zahlt oder überhaupt nicht mehr zahlt und der Vermieter deswegen klagt.

Dieses Schema steht vor allen anderen des Feldes: § 536a BGB setzt einen Mangel im Sinne des § 536 BGB voraus, und die §§ 536b bis 536d BGB nehmen Rechte, die zuerst entstanden sein müssen.

Ein zweites Zeichen ist eine Zahl im Sachverhalt, die nicht aufgeht — gezahlte Miete gegen vereinbarte Miete. Dann ist die Differenz der Prüfungspunkt, und sie ist auszurechnen.

Der Aufbau

  • Wirksamer Mietvertrag, § 535 BGB
    • Erhaltungspflicht, § 535 I 2 BGB
      • Der Vermieter hat die Sache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen
      • Er hat sie „während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“
  • Mangel, § 536 I 1 BGB
    • Für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands (Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich geschuldeten (Soll-Beschaffenheit)
    • Die Soll-Beschaffenheit bestimmt der vereinbarte Gebrauch, nicht ein abstrakter Standard
    • zugesicherte Eigenschaft, § 536 II BGB
      • Ihr Fehlen oder späterer Wegfall steht dem Mangel gleich
      • Die Vorschrift verweist nur auf Absatz 1 Satz 1 und 2
    • Rechtsmangel, § 536 III BGB
      • Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend
  • Zeitpunkt, § 536 I 1 BGB
    • Der Mangel besteht „zur Zeit der Überlassung“ oder entsteht „während der Mietzeit“
    • Auf den Vertragsschluss kommt es hier gerade nicht an → S-6.02
  • Erheblichkeit, § 536 I 3 BGB
    • „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht“
    • Bei zugesicherter Eigenschaft greift die Schwelle nicht
    • Abweichung der Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten
      • Die Gebrauchsbeeinträchtigung wird vermutet
      • Darunter ist sie darzulegen
  • Kein Ausschluss — §§ 536b, 536c BGB und die vertragliche Freizeichnung → S-6.03
  • Rechtsfolge
  • Sperre für drei Monate, § 536 Ia BGB
    • soweit die Minderung auf einer Maßnahme beruht, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient
  • Abdingbarkeit

4 Normen im Überblick

Schemata, die daran hängen

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