Ein Grundstück wird zwangsversteigert. Der Ersteher will die Einbauküche behalten, die der Mieter selbst gekauft und eingebaut hat. Gehört sie zum Grundstück?
BGH, Urteil vom 20. November 2008 – IX ZR 180/07 verneint das doppelt. Sie ist kein wesentlicher Bestandteil, weil es an einer festen, dauerhaften Verbindung fehlt. Und sie ist kein Zubehör, weil die dauerhafte Zweckbestimmung fehlt: Der Mieter bringt sie typischerweise nur für die Dauer des Mietverhältnisses ein und will sie beim Auszug mitnehmen. Anders liegt es allenfalls bei einem dauernden Nutzungsrecht unter Ausschluss der ordentlichen Kündigung.
Der Gedanke ist derselbe wie in § 95 BGB: Was jemand nur für die Zeit seines Rechts einbringt, wird nicht Teil der fremden Sache.
Hier schlägt das Feld seine Brücke. Nach § 1120 BGB erstreckt sich die Hypothek — und über § 1192 I BGB die Grundschuld — auf die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile sowie auf das Zubehör, soweit es in das Eigentum des Grundstückseigentümers gelangt ist. Die Küche des Mieters haftet deshalb nicht mit.
Für die Klausur heißt das: Frag bei jedem Einbau nach der Person, die eingebaut hat, und nach der Dauer ihres Rechts. Baut der Eigentümer ein, wird es regelmäßig Bestandteil oder Zubehör; baut ein Mieter oder Pächter ein, regelmäßig nicht.