Entfällt der Sicherungszweck — das Darlehen ist getilgt, der Sicherungsfall tritt nie ein —, bleibt die Grundschuld bestehen. Sie wird nicht wie eine Hypothek zur Eigentümergrundschuld, weil sie nicht akzessorisch ist. Der Ausgleich ist der Rückgewähranspruch aus dem Sicherungsvertrag.
Er ist ein Wahlanspruch, und die Wahl hat der Sicherungsgeber. Er kann Rückübertragung der Grundschuld verlangen, Verzicht (§§ 1192 I, 1168 BGB) oder Aufhebung (§§ 1192 I, 875, 1183 BGB). Der Unterschied liegt im Rang und ist bares Geld: Bei Rückübertragung und Verzicht wird die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld und behält ihre Rangstelle; bei der Aufhebung erlischt sie, und die nachrangigen Rechte rücken auf. Wer eine zweitrangige Grundschuld auf dem Grundstück hat, wünscht sich die Aufhebung; der Eigentümer wählt sie selten. Sicher ist ihm der Rang aber auch als Eigentümergrundschuld nicht: Nachrangige Grundpfandgläubiger können grundsätzlich verlangen, dass er sie löschen lässt (§§ 1192 I, 1179a I 1 BGB). Wer den Rang für einen neuen Kredit nutzen will, lässt die Grundschuld deshalb unmittelbar vom alten an den neuen Gläubiger abtreten — dann vereinigt sie sich nie mit dem Eigentum.
Zwei Anschlussfragen tauchen regelmäßig auf. Werden Grundschuld und gesicherte Forderung an verschiedene Erwerber abgetreten, gibt das dem Eigentümer für sich genommen keine Einrede: Nach dem Bundesgerichtshof „ergibt“ sich aus dem Sicherungsvertrag nicht allein dadurch eine Einrede, dass der Erwerber die Sicherungsgrundschuld ohne die gesicherte Forderung erwirbt (§ 1192 Ia 1 Fall 2 BGB; Urteil vom 20. April 2018 – V ZR 106/17). Entgegenhalten kann der Eigentümer ihm aber, was sich aus dem Sicherungsvertrag zu Bestand, Fälligkeit und Tilgung der gesicherten Forderung ergibt. Und weil der Rückgewähranspruch ein gewöhnlicher schuldrechtlicher Anspruch ist, lässt er sich abtreten, pfänden und verpfänden; nachrangige Gläubiger tun genau das.