Kautelarrecht · Übungsfall aus ALEX – Tutor · 5 Aussagen zu beurteilen
Vahl möchte die seit Jahren unveränderte Kaltmiete erhöhen, weil die ortsüblichen Mieten gestiegen sind und er zudem neue Fenster eingebaut sowie das Dach gedämmt hat. Er fragt sich, ob er die Miete einseitig anheben kann und welche rechtlichen Grenzen dabei gelten.
Vahl kann die Kaltmiete jederzeit nach freiem Ermessen und ohne gesetzlichen Grund einseitig erhöhen, da ihm das Eigentum an der Wohnung gehört.
Für eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB muss Vahl das Erhöhungsverlangen in Textform erklären und begründen, beispielsweise durch einen Mietspiegel.
Bei der Anpassung an die Vergleichsmiete schützt die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB den Mieter vor zu schnellen Sprüngen, indem die Erhöhung innerhalb von drei Jahren in der Regel auf 20 % gedeckelt ist.
Für die energetische Modernisierung durch neue Fenster und Dachdämmung darf Vahl pauschal 20 % der aufgewendeten Baukosten jährlich auf die Jahresmiete aufschlagen.
Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist von der Kappungsgrenze der Vergleichsmiete unabhängig, sodass beide Erhöhungswege nacheinander beschritten werden können.
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