Das Wohnungsrecht im Souterrain

Schuldrecht BT · Übungsfall aus ALEX – Tutor · 6 Aussagen zu beurteilen

Der Sachverhalt

K hat von A ein Reihenhaus für 385.000 € gekauft; er ist eingetragen und eingezogen. Zwei Monate später verlangt As Tante T Zutritt zur Einliegerwohnung im Souterrain: Zu ihren Gunsten ist seit 2009 im Grundbuch ein Wohnungsrecht eingetragen, das sie lange nicht ausgeübt hat. K hatte den Grundbuchauszug nie gelesen; A hatte das Recht nicht erwähnt, es aber auch nicht verheimlicht.

Aussage 1 von 6 · Richtig oder falsch?
Das zugunsten von T eingetragene Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) ist ein Rechtsmangel (§ 435 S. 1 BGB).
Die Aussage trifft zu.
Maßstab — § 435 S. 1 BGB: „Die Sache ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können.“ In Betracht kommen dingliche Rechte, obligatorische Rechte mit Wirkung gegen den Käufer und gewerbliche Schutzrechte.

Subsumtion — T kann aus dem eingetragenen Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) gegen K vorgehen; übernommen hat er es im Kaufvertrag nicht. Dass sie es lange nicht ausgeübt hat, ändert daran nichts — der Mangel liegt im Bestehen des Rechts, nicht in seiner Ausübung.
Aussage 2 von 6 · Richtig oder falsch?
K scheitert daran, dass er den Grundbuchauszug nicht gelesen hat (§ 442 I BGB).
Die Aussage trifft nicht zu.
Maßstab — § 442 II BGB: „Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt.“ Die Vorschrift durchbricht § 442 I BGB und nimmt dem Verkäufer das Argument, der Käufer hätte ja ins Grundbuch sehen können.

Subsumtion — Auf Ks Unkenntnis kommt es damit nicht mehr an, und ebenso wenig darauf, ob sie grob fahrlässig war. Selbst wenn K den Auszug gelesen und das Wohnungsrecht gesehen hätte, müsste A es beseitigen. A hat es nicht verheimlicht — auf Arglist kommt es hier gar nicht an.
Aussage 3 von 6 · Richtig oder falsch?
Nacherfüllung heißt hier Beseitigung des Rechts, nicht Lieferung einer mangelfreien Sache (§ 439 I BGB).
Die Aussage trifft zu.
Eine „Lieferung einer mangelfreien Sache“ gibt es beim Grundstück nicht; die Nacherfüllung verengt sich auf die erste Alternative. A muss T zur Aufgabe des Rechts bewegen und die Löschungsbewilligung beschaffen. Dass ihm dafür die Mitwirkung einer Dritten fehlt, macht die Leistung nicht ohne Weiteres unmöglich — es macht sie teuer, und darüber entscheidet § 439 IV BGB.
Aussage 4 von 6 · Richtig oder falsch?
Für den Rechtsmangel (§ 435 BGB) gelten andere Käuferrechte als für den Sachmangel (§ 434 BGB, § 437 BGB).
Die Aussage trifft nicht zu.
§ 437 BGB knüpft an „Ist die Sache mangelhaft“ an und unterscheidet nicht; § 433 I 2 BGB verpflichtet den Verkäufer, die Sache „frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen“. Der Unterschied liegt allein bei der Verjährung: Für ein sonstiges Recht, das im Grundbuch eingetragen ist, gilt nach § 438 I Nr. 1 lit. b BGB eine Frist von dreißig Jahren statt der zwei Jahre des § 438 I Nr. 3 BGB.
Aussage 5 von 6 · Richtig oder falsch?
Dem Rechtsmangel steht auch ein eingetragenes Recht gleich, das gar nicht besteht (§ 435 S. 2 BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 435 S. 2 BGB: „Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.“ Auch die bloße Buchbelastung ist also ein Mangel, weil sie den Käufer zur Grundbuchberichtigung zwingt und die Verkehrsfähigkeit seines Eigentums beeinträchtigt. Für Ts Recht braucht K die Vorschrift nicht — es besteht.
Aussage 6 von 6 · Richtig oder falsch?
Neben § 437 BGB ist § 444 BGB eine eigene Anspruchsgrundlage gegen den arglistig verschweigenden Verkäufer.
Die Aussage trifft nicht zu.
Er ist eine Einwendungssperre: „Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie … übernommen hat.“ Er sagt nur, dass der Ausschluss nicht trägt — den Anspruch selbst muss § 437 BGB liefern.

💡 KLAUSURTAKTIK
Prüfen Sie immer in dieser Reihenfolge: Mangel — Ausschluss vereinbart? — § 444 BGB — erst dann die Rechtsfolge. Und prüfen Sie § 442 BGB nicht im Verbrauchsgüterkauf: § 475 III 2 BGB bestimmt, dass „die §§ 442, 445 und 447 Absatz 2 … nicht anzuwenden“ sind. Ein Zweizeiler im Gesetz, der ganze Prüfungsabschnitte überflüssig macht.

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