§ 536a I BGB ist ein einziger langer Satz, und wer ihn nicht zerlegt, übersieht die Besonderheit des Mietrechts. Der Wortlaut: „Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.“
Das sind drei Tatbestände. Die zweite Alternative verlangt Vertretenmüssen, die dritte Verzug, also ebenfalls Vertretenmüssen (§ 286 IV BGB). Die erste verlangt gar nichts. Sie steht ohne jedes Verschuldenserfordernis da: Der Vermieter haftet für den anfänglichen Mangel, auch wenn er ihn nicht kannte, nicht kennen konnte und ihn niemand hätte finden können. Das ist die Garantiehaftung, und ein Gegenstück dazu gibt es im Kauf- und im Werkvertragsrecht nicht.
Zwei Feinheiten kommen hinzu. Erstens der Zeitpunkt: Maßgeblich ist der Vertragsschluss, nicht die Überlassung. Ein Mangel, der zwischen Unterschrift und Schlüsselübergabe entsteht, ist kein anfänglicher. Zweitens der Umfang: Ersetzt wird nicht nur der Mangelschaden, sondern auch der Mangelfolgeschaden — die zerstörte Einrichtung, der Verdienstausfall, die Gesundheitsverletzung. Deshalb ist diese Alternative gefährlich: Sie verwandelt einen unerkennbaren Baufehler in eine unbegrenzte Haftung.
Abbedingen lässt sie sich: individualvertraglich ohne Weiteres, formularmäßig nur, soweit § 307 BGB es trägt — für Schäden an Leben, Körper und Gesundheit zieht § 309 Nr. 7 lit. a BGB die Grenze, gegenüber Unternehmern über § 307 BGB.