Die Vormerkung wirkt nicht erst, wenn der Anspruch erfüllt wird. Sie wirkt zurück auf den Tag ihrer Eintragung — und zwar in zwei Richtungen, die man sauber trennen muss.
Die erste betrifft ihre eigene Entstehung. Bewilligt sie jemand, der zu Unrecht als Eigentümer eingetragen ist, kann der Vormerkungsberechtigte sie gutgläubig erwerben. Die Vormerkung ist zwar kein dingliches Recht, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art; sie entsteht aber durch Eintragung im Grundbuch, und der Bewilligende ist dort als Berechtigter ausgewiesen — den Rechtsschein, den § 892 I 1 BGB schützt, trägt sie deshalb mit. Überwunden wird dabei allein die fehlende Berechtigung; der gesicherte Anspruch muss wirklich bestehen.
Die zweite ist die Vorwirkung im engeren Sinn, und sie entscheidet die schwierigen Fälle. War der Vormerkungsberechtigte bei der Eintragung der Vormerkung gutgläubig, so schadet ihm eine später eintretende Bösgläubigkeit nicht mehr; für den Erwerb des Vollrechts wird auf den Zeitpunkt der Vormerkungseintragung abgestellt (st. Rspr. des BGH). Wer im Mai gutgläubig vormerken lässt und im Juli von der wahren Rechtslage erfährt, erwirbt im Oktober gleichwohl.
In die andere Richtung sperrt die Eintragung zuverlässig: Wer nach der Vormerkung erwirbt, kann sich gegen sie nicht auf § 892 BGB berufen — sie steht ja im Grundbuch.
§ 892 BGB ersetzt bei der Vormerkung die Berechtigung des Bewilligenden, nie den gesicherten Anspruch.