Die Wohnraumkaution ist auf drei Nettokaltmieten gedeckelt (§ 551 I BGB; die als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten nach § 556 bleiben außen vor), in drei Raten zahlbar (§ 551 II) und getrennt vom Vermögen des Vermieters insolvenzfest anzulegen (§ 551 III); die Grenze ist zwingend (§ 551 IV). Verlangt der Vermieter zusätzlich eine vom Mieter gestellte Bürgschaft, die zusammen mit der vollen Kaution über drei Mieten hinausgeht, ist die Übersicherung unwirksam. Anders die freiwillig von den Eltern angebotene Bürgschaft — etwa um dem knappen Einkommen entgegenzukommen: Sie fällt nach dem BGH nicht unter die Höchstgrenze.
Falle. Vermieteransprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 I). Die Bürgschaft ist akzessorisch — der Bürge kann die Verjährung der Hauptforderung einwenden (§§ 767, 768) und ist dann frei.
Bodo Kalkbrenner studiert in München und findet keine Wohnung; sein Einkommen reicht der Vermieterin nicht. Seine Mutter bietet von sich aus eine selbstschuldnerische Bürgschaft über 6.000 Euro an, damit er den Zuschlag bekommt; die Kaution von drei Nettokaltmieten zahlt er zusätzlich. Beim Auszug rechnet die Vermieterin sieben Monate später Schäden am Parkett ab und nimmt die Mutter in Anspruch.
Die Bürgschaft war wirksam, die Forderung ist es nicht mehr. Zur Wirksamkeit: § 551 I BGB deckelt die Sicherheit auf das Dreifache der Nettokaltmiete und § 551 IV BGB macht das zwingend — die Grenze gilt aber nur für Sicherheiten, die der Mieter zu leisten hat. Eine von einem Dritten freiwillig und unaufgefordert angebotene Bürgschaft, die dem Mieter die Wohnung überhaupt erst verschafft, fällt nach dem BGH nicht darunter. Zur Verjährung: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren nach § 548 I 1, 2 BGB in sechs Monaten ab Rückerhalt — die Frist ist abgelaufen. Und weil die Bürgschaft akzessorisch ist, kann die Mutter diese Einrede des Hauptschuldners nach § 768 I 1 BGB geltend machen; sie verliert sie auch dann nicht, wenn ihr Sohn auf sie verzichten würde (§ 768 II BGB).