Beide Grundpfandrechte entstehen durch Einigung und Eintragung, unterscheiden sich aber in der Akzessorietät:
Die Hypothek setzt eine Forderung voraus (§ 1113 BGB) — vor Valutierung entsteht sie als Eigentümergrundschuld, das Grundbuch wird „laufend unrichtig“.
Die Grundschuld ist forderungsunabhängig (§ 1191) und dadurch flexibler (revalutierbar, grundbuchstabil); die Verbindung zur Forderung leistet die schuldrechtliche Sicherungsabrede.
Deshalb ist für das gewöhnliche Bankdarlehen die Sicherungsgrundschuld das Mittel der Wahl.
Der Sicherungsgeber ist geschützt: Bei der Sicherungsgrundschuld kann er die Einreden aus der Sicherungsabrede auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegenhalten — der gutgläubig-einredefreie Erwerb ist ausgeschlossen (§ 1192 Ia BGB).
Nach Tilgung: Rückgewähranspruch.
| Hypothek | Sicherungsgrundschuld | |
|---|---|---|
| Norm | § 1113 BGB | § 1191 BGB |
| Verhältnis zur Forderung | akzessorisch, setzt eine Forderung voraus | forderungsunabhängig; die Verbindung leistet die schuldrechtliche Sicherungsabrede |
| Vor der Valutierung | entsteht als Eigentümergrundschuld, das Grundbuch wird laufend unrichtig | grundbuchstabil und revalutierbar |
Examenstreffer — Die Sicherungsgrundschuld (Sicherungsabrede, Rang §§ 879/880 BGB, Löschung §§ 19/29 GBO, Verkäuferfinanzierung) war in rund 5 Terminen tragend (u. a. Juni 2022, Juni 2017, Mai 2015, Nov 2012).
Feld-6-Kompass. Vier Gesichtspunkte ziehen sich durch das ganze Feld.
- § 306 BGB — die überzogene Klausel fällt ganz, keine geltungserhaltende Reduktion, die salvatorische Klausel bewirkt nichts.
- Die B2C/B2B-Trennung — gegenüber Verbrauchern § 476 BGB und §§ 308, 309 BGB direkt, gegenüber Unternehmern nur Indizwirkung über § 307 BGB (§ 310 I BGB).
- Die Akzessorietät — Bürgschaft und Hypothek hängen an der Forderung (Einreden!), Grundschuld und Garantie nicht.
- Und das Sicherste-Weg-Denken — jede Klausel von hinten prüfen (§ 309 BGB → § 308 BGB → § 307 BGB), jede Sicherheit so bauen, dass sie im Ernstfall greift.