Zwei Dinge hebeln jeden Ausschluss aus.
Erstens die Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 II BGB): Schreibt man „Dach 2021 neu eingedeckt“ in den Vertrag, ist das vereinbarte Beschaffenheit — der allgemeine Ausschluss erfasst sie nach Auslegung nicht, und liegt darin sogar eine Garantie, sperrt § 444 die Berufung auf den Ausschluss.
Zweitens die Arglist (§ 444): Wer einen offenbarungspflichtigen, verborgenen, erheblichen Mangel kennt und verschweigt (Feuchtigkeitsschaden, Altlastverdacht), kann sich auf den Ausschluss nicht berufen.
§ 442 (Käuferkenntnis) hilft dem Verkäufer dann nicht, weil der Käufer den Mangel gerade nicht kannte.
💡 Merke
Umgekehrt tröstlich für den redlichen Verkäufer: Wer offenlegt, verliert den Schutz des Ausschlusses nicht.
Offenheit schlägt § 444.