Leitsatz
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Eine Formularklausel in einem Bauträgervertrag, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den von den Erwerbern zu bevollmächtigenden Erstverwalter zu erfolgen hat, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 30. Juni 2016 – VII ZR 188/13, BauR 2016, 1771 = NZBau 2016, 629; Beschluss vom 12. September 2013 – VII ZR 308/12, BauR 2013, 2020).
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Die grundsätzlich erst nach Abnahme bestehenden Ansprüche auf Kostenvorschuss gemäß § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB und auf Ersatz der mangelbedingten Folgeschäden gemäß § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB können auch dann gegeben sein, wenn eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums wegen einer vom Bauträger gestellten, unangemessen benachteiligenden Abnahmeklausel nicht vorliegt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 9. November 2023 – VII ZR 241/22, BauR 2024, 273 = NZBau 2024, 145).
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Die fünfjährige Verjährungsfrist für Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gemäß § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB und § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB beginnt auch in diesem Fall gemäß § 634a Abs. 2 BGB erst mit der Abnahme zu laufen.
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Für die Durchsetzbarkeit dieser Mängelansprüche gilt eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Formularklausel fehlgeschlagenen Abnahme (Bestätigung von BGH, Urteil vom 26. März 2026 – VII ZR 68/24, BauR 2026, 1218 = NZBau 2026, 391, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).
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Zum Einwand der Verwirkung gemäß § 242 BGB in einem solchen Fall.
Worum es geht
Der Senat hebt das Berufungsurteil auf, das die Klage wegen Verwirkung abgewiesen hatte, und stellt das Urteil des Landgerichts wieder her. Die Abnahmeklausel ist unwirksam, also gab es nie eine wirksame Abnahme, und damit hat die Verjährung nie zu laufen begonnen.
Die Klausel überträgt die Abnahme auf den Verwalter, den die Erwerber bevollmächtigen müssen. Weil der Bauträger diesen Verwalter schon in der Teilungserklärung bestellen kann, ist er mit ihm womöglich wirtschaftlich oder rechtlich verbunden und prüft die Abnahmefähigkeit nicht neutral. Das genügt für die Unwirksamkeit nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, für ältere Verträge nach § 9 Abs. 1 AGBG. Ebenso unwirksam ist die Klausel im Nachzüglervertrag, mit der der Erwerber die bereits erfolgte Abnahme anerkennt.
Ohne Abnahme gibt es grundsätzlich weder Kostenvorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB noch Ersatz von Mangelfolgeschäden. Der Senat macht eine Ausnahme: Wer eine unwirksame Formularklausel stellt, kann sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, der Vertrag sei mangels Abnahme noch im Erfüllungsstadium. Die Verjährung beginnt trotzdem erst mit der Abnahme, § 634a Abs. 2 BGB; auch ein Herstellungsanspruch, den der Bauträger nach § 199 Abs. 4 BGB für verjährt hält, steht den Mängelansprüchen nicht entgegen.
Zeitlich unbegrenzt sind die Ansprüche nicht. Der Bauträger kann nach Herstellung der Abnahmereife jederzeit eine wirksame Abnahme verlangen (§ 640 Abs. 1 BGB), und für die Geltendmachung gilt eine Obergrenze von 30 Jahren ab der fehlgeschlagenen Abnahme.
Die Verwirkung scheitert am Umstandsmoment. Dass mehr als fünfzehn Jahre vergangen sind, genügt nicht. Die Bauträgerin durfte aus dem Verhalten der Erwerber nicht schließen, dass sie nichts mehr geltend machen würden: Die Erwerber gingen, für sie erkennbar, wegen der unwirksamen Klausel von einer wirksamen Abnahme und eingetretener Verjährung aus. Dass solche Klauseln früher üblich waren, schützt den Verwender nicht, der sie einseitig gestellt hat.
Warum das examensrelevant ist
Das Urteil führt drei Prüfungsschritte zusammen, die eine Klausur im Werkvertragsrecht regelmäßig braucht: Inhaltskontrolle einer Formularklausel, Anspruchsvoraussetzung Abnahme und Verjährungsbeginn nach § 634a Abs. 2 BGB. Dazu kommt als Einwand die Verwirkung nach § 242 BGB. Wer prüfen soll, was eine erklärte, aber unwirksame Abnahme bewirkt, muss auf § 242 BGB zurückgreifen und Erfüllungsanspruch, Mängelanspruch und Verjährung getrennt behandeln. Die Obergrenze von 30 Jahren steht nicht im Gesetz; sie ist eine Rechtsfolge, die der Senat entwickelt hat und die in einer Klausur mit ihrer Begründung zu nennen ist.
Wo man es abprüfen kann
Erstes Examen: Schuldrecht Besonderer Teil, Werkvertrag (Abnahme, § 640 BGB; Mängelrechte, § 634 BGB; Verjährung, § 634a BGB), dazu Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen, §§ 305 bis 310 BGB. Zweites Examen: Zivilurteil oder Anwaltsklausur zur Bauträgerhaftung; die Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft nach Vergemeinschaftungsbeschluss ist ein zulässigkeitsrechtlicher Nebenpunkt (Rn. 23).