Vierzehn Grad im November

Schuldrecht BT · Übungsfall aus ALEX – Tutor · 6 Aussagen zu beurteilen

Der Sachverhalt

M mietet von V eine Dreizimmerwohnung; die Gesamtmiete beträgt 890 € im Monat, darin 150 € Betriebskostenvorauszahlung. Am 10. November fällt die Zentralheizung aus, die Wohnräume kommen über 14 Grad nicht hinaus; M zeigt das noch am selben Tag an. Repariert wird erst am 20. Dezember. Für November und Dezember überweist M je 620 € und erklärt dazu nichts. V verlangt die Differenz von 540 €.

Aussage 1 von 6 · Richtig oder falsch?
Ob die Wohnung einen Mangel hat, misst sich an der Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand (§ 536 I 1 BGB).
Die Aussage trifft zu.
Maßstab — Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Soll-Beschaffenheit); die Soll-Beschaffenheit bestimmt der vertraglich vereinbarte Gebrauch, nicht ein abstrakter Standard. § 536 I 1 BGB knüpft daran an, dass die Mietsache „einen Mangel [hat], der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt“.

Subsumtion — Geschuldet ist eine beheizbare Wohnung; das ist keine Abrede, die man suchen müsste, sondern der selbstverständliche Inhalt eines Wohnraummietvertrags. Vierzehn Grad in den Wohnräumen im November weichen davon zum Nachteil Ms ab. Ein Mangel liegt vor — auf seine Ursache kommt es an dieser Stelle nicht an.
Aussage 2 von 6 · Richtig oder falsch?
Die Miete ist für die Zeit des Ausfalls schon kraft Gesetzes herabgesetzt; M musste nichts erklären (§ 536 I 2 BGB).
Die Aussage trifft zu.
Maßstab — § 536 I 2 BGB: „Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“ Satz 1 befreit ganz, wo die Tauglichkeit aufgehoben ist. Die Herabsetzung tritt kraft Gesetzes ein und knüpft an die Zeit der geminderten Tauglichkeit — nicht an eine Erklärung und nicht an die Kenntnis des Mieters.

Subsumtion — Vom 10. November bis zum 20. Dezember war die Wohnung nur eingeschränkt tauglich; für diese Zeit entsteht Vs Forderung von vornherein nur in der geminderten Höhe. Dass M nichts erklärt hat, ändert daran nichts. Wer hier eine Erklärung verlangt, trägt § 441 I 1 BGB aus dem Kaufrecht ins Mietrecht.

💡 KLAUSURTAKTIK
Der Aufbau entscheidet: Geprüft wird der Anspruch des Vermieters aus § 535 II BGB, und die Minderung steht darin als rechtsvernichtende Einwendung. Wer stattdessen ein eigenes Rubrum „Anspruch des Mieters auf Minderung“ aufmacht, verliert die Struktur der ganzen Klausur — und bekommt dann auch für die richtige Quote nichts mehr.
Aussage 3 von 6 · Richtig oder falsch?
Ein sechs Wochen dauernder Heizungsausfall im Winter bleibt als unerhebliche Minderung außer Betracht (§ 536 I 3 BGB).
Die Aussage trifft nicht zu.
§ 536 I 3 BGB lautet: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ Die Vorschrift nimmt Bagatellen heraus — den tropfenden Wasserhahn, den Haarriss in der Fliese. Sechs Winterwochen ohne Heizung in den Wohnräumen sind das Gegenteil davon. Prüfen Sie die Schwelle gleichwohl ausdrücklich: Sie ist der Punkt, an dem viele Sachverhalte kippen, und sie fehlt in den meisten Bearbeitungen.
Aussage 4 von 6 · Richtig oder falsch?
Die Minderungsquote bemisst sich an der Gesamtmiete von 890 € und nicht an der Nettokaltmiete.
Die Aussage trifft zu.
Bezugsgröße der Quote ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete, also die Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen. Der Grund liegt im Gesetz: § 535 II BGB kennt nur „die vereinbarte Miete“, und die schuldet M mit 890 €. M hat rund 30 Prozent einbehalten — bei einem Heizungsausfall in den Hauptwohnräumen über sechs Winterwochen bewegt sie sich damit im vertretbaren Rahmen.
Aussage 5 von 6 · Richtig oder falsch?
Für die Herabsetzung der Miete kommt es darauf an, ob V den Ausfall der Heizung zu vertreten hat (§ 535 II BGB).
Die Aussage trifft nicht zu.
§ 536 I BGB nennt kein Vertretenmüssen, und das ist kein Versehen: Die Minderung gleicht die gestörte Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung aus, nicht ein Fehlverhalten. Verschulden wird erst dort gebraucht, wo Geld über die Miete hinaus fließen soll — bei § 536a I Alt. 2 BGB. Wer die Prüfung mit dem Verschulden beginnt, verneint die Minderung aus einem Grund, den das Gesetz nicht aufstellt.
Aussage 6 von 6 · Richtig oder falsch?
M kann neben der Minderung von V verlangen, dass er die Heizung instand setzt (§ 535 I 2 BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 535 I 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Der Erhaltungsanspruch ist ein Erfüllungsanspruch und steht neben der Minderung: Sie nimmt M nur die Pflicht, für Untaugliches zu zahlen, und verschafft ihr keine warme Wohnung. Mit ihrer Anzeige vom 10. November hat M zugleich ihre Pflicht aus § 536c I 1 BGB erfüllt.

Dieser Fall steht frei. Was ein Konto hinzufügt, ist der Rhythmus: Eine Aussage, die du nicht getroffen hast, holt dir ALEX nach der Vergessenskurve zurück — mit Sachverhalt und allen Aussagen, so wie er hier steht. Was danebenging, steht abends im Fehlerprotokoll, mit dem Beleg daneben. Kostenlos anmelden oder erst im Schuldrecht BT weiterlesen.

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