Sechshundert Euro für zwei Zimmer

Schuldrecht BT · Übungsfall aus ALEX – Tutor · 6 Aussagen zu beurteilen

Der Sachverhalt

H zahlt R für seine Dreizimmerwohnung 640 € im Monat; die ortsübliche Vergleichsmiete liegt heute weit darüber. H bittet um die Erlaubnis, zwei der drei Zimmer für zusammen 600 € unterzuvermieten; er wohnt weiter dort und sagt offen, seine Lage sei nicht angespannt — er wolle sich ein Zubrot verdienen. R lehnt ab. H vermietet trotzdem unter; nach erfolgloser schriftlicher Abmahnung kündigt R fristlos.

Aussage 1 von 6 · Richtig oder falsch?
Ohne Rs Erlaubnis darf H die Zimmer nicht überlassen; das gilt für jede Miete (§ 540 I 1 BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 540 I 1 BGB: „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.“ Das ist die Grundregel für jedes Mietverhältnis, Wohnraum wie Gewerbe. Satz 2 gibt dem Mieter im Gegenzug ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert.
Aussage 2 von 6 · Richtig oder falsch?
Weil H nur zwei von drei Zimmern weggibt und selbst wohnen bleibt, hat er einen Anspruch auf die Erlaubnis (§ 553 I 1 BGB).
Die Aussage trifft nicht zu.
Maßstab — § 553 I 1 BGB: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“ Drei Voraussetzungen, und alle drei müssen zusammenkommen.

Subsumtion — Zwei von drei Zimmern sind ein Teil, und H bleibt selbst in der Wohnung; insoweit liegt die Vorschrift richtig. Sie scheitert am dritten Merkmal: Ein berechtigtes Interesse hat H nicht dargetan — er will die Spanne zwischen Altmiete und Marktmiete abschöpfen. Ohne dieses Merkmal trägt keine der beiden anderen.
Aussage 3 von 6 · Richtig oder falsch?
Das Interesse, mit der Untervermietung Gewinn zu erzielen, ist ein berechtigtes im Sinne des § 553 I 1 BGB.
Die Aussage trifft nicht zu.
§ 553 BGB schützt den Mieter in seiner Wohnsituation: Er soll die Wohnung behalten können, wenn sich seine Lebensverhältnisse ändern — nach einer Trennung, bei sinkendem Einkommen, bei einem befristeten Auslandsaufenthalt. Die Vorschrift ist kein Instrument zur Bewirtschaftung fremden Eigentums; die Differenz zwischen Altmiete und Marktmiete gehört wirtschaftlich zur Sache und damit dem Eigentümer. Nicht jede Untermiete über der anteiligen Hauptmiete ist allerdings Gewinnstreben — wer möbliert vermietet und Strom, Wasser und Internet stellt, rechnet Aufwand ab.
Aussage 4 von 6 · Richtig oder falsch?
Selbst ein bestehender Anspruch aus § 553 I 1 BGB ersetzte die Erlaubnis des Vermieters nicht.
Die Aussage trifft zu.
Der Mieter muss die Erlaubnis einholen; erteilen darf er sie sich nicht selbst, auch wenn er sie einklagen könnte. Wer ohne sie überlässt, überlässt unbefugt im Sinne des § 543 II 1 Nr. 2 BGB — die materielle Berechtigung schlägt allenfalls auf die Erheblichkeit der Rechtsverletzung durch.

💡 KLAUSURTAKTIK
Prüfen Sie in der Reihenfolge § 540 I 1 BGB, dann § 553 I 1 BGB: erst das Verbot, das für jede Miete gilt, dann der Anspruch, den nur der Wohnraummieter und nur für einen Teil hat. Und schreiben Sie den Satz hin, der die meisten Fälle entscheidet — der Anspruch auf die Erlaubnis ersetzt die Erlaubnis nicht. Er kostet eine Zeile und trägt das Ergebnis.
Aussage 5 von 6 · Richtig oder falsch?
Die unbefugte Überlassung trägt nach erfolgloser Abmahnung die fristlose Kündigung (§ 543 II 1 Nr. 2 Alt. 2, III 1 BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 543 II 1 Nr. 2 BGB nennt als wichtigen Grund, dass der Mieter „die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er … sie unbefugt einem Dritten überlässt“. Zwei von drei Zimmern dauerhaft an Dritte zu geben, entzieht R jede Kontrolle darüber, wer in ihrem Haus wohnt. Die Abmahnung nach § 543 III 1 BGB ist erfolglos geblieben. Daneben trägt für Wohnraum die ordentliche Kündigung nach § 573 II Nr. 1 BGB.
Aussage 6 von 6 · Richtig oder falsch?
R kann von H die Herausgabe des Untermietzinses verlangen, solange das Hauptmietverhältnis noch läuft.
Die Aussage trifft nicht zu.
Während des laufenden Mietverhältnisses schuldet H die vereinbarte Miete, nicht die Herausgabe seines Vorteils; auch die unerlaubte Untervermietung ändert daran nichts. Anders liegt es nach der Beendigung: Wer dann noch untervermietet, zieht Nutzungen ohne Recht zum Besitz. Und gegen den Dritten gibt § 546 II BGB der Vermieterin nach Beendigung einen eigenen Rückgabeanspruch — den Umweg über H braucht sie nicht.

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