📬Der Vertrag aus dem Postfach

Maßstab — § 578 I 2 BGB: „§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.“ § 578 II 1 BGB erstreckt „die in Absatz 1 genannten Vorschriften“ auf „Räume, die keine Wohnräume sind“. Die Fassung gilt seit dem 1. Januar 2025.

Subsumtion — Eine Fahrradwerkstatt ist kein Wohnraum. Maßstab ist damit nicht § 126 BGB, sondern § 126b BGB. § 550 BGB selbst ist unverändert und verlangt nach wie vor Schriftform — er greift für diese Halle aber nur mit der Maßgabe des § 578 I 2 BGB, und die tauscht die Form aus.

Maßstab — § 126b S. 1 BGB: „Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden.“ Satz 2 definiert den dauerhaften Datenträger als jedes Medium, das die Aufbewahrung für einen angemessenen Zeitraum erlaubt und die Erklärung unverändert wiedergibt.

Subsumtion — Rs Mail mit dem vollständigen Vertragstext und Ks Antwort sind lesbar, nennen jeweils die Person des Erklärenden und liegen als E-Mail auf einem dauerhaften Datenträger. Eine Unterschrift verlangt § 126b BGB nicht — das ist der ganze Unterschied zu § 126 I BGB. Die Form ist gewahrt, die Befristung hält.

Die Einheit der Urkunde ist eine Frage des § 126 II 1 BGB — „Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen“ —, und § 126 BGB gilt für diesen Vertrag nicht. Damit ist die gesamte Auflockerungsrechtsprechung hier gegenstandslos; sie lebt nur noch für die Wohnraummiete und für Altverträge. Dasselbe gilt für die Rechtsprechung zur unwirksamen Schriftformheilungsklausel.

Die Übergangsvorschrift ließ die alte Fassung für vor dem 1. Januar 2025 entstandene Mietverhältnisse nur bis einschließlich 1. Januar 2026 weitergelten; bei einer ab dem 1. Januar 2025 vereinbarten Änderung galt die neue Fassung ohnehin sofort. Beide Fristen sind verstrichen. Wer heute einen Gewerbemietvertrag prüft, prüft Textform — auf das Datum des Vertragsschlusses kommt es nicht mehr an.

Für die Wohnraummiete ist § 550 S. 1 BGB unverändert: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.“ Maßstab wäre dann § 126 BGB mit eigenhändiger Namensunterschrift auf derselben Urkunde; eine E-Mail genügte nicht, und die elektronische Form des § 126 III, § 126a BGB verlangt eine qualifizierte elektronische Signatur.

§ 125 S. 1 BGB wird von der Sonderregel des § 550 S. 1 BGB verdrängt: Der Vertrag bleibt vollständig wirksam, er „gilt“ nur „für unbestimmte Zeit“. Es fällt allein die zeitliche Bindung. An dieser Stelle entgleisen die meisten Bearbeitungen — wer § 125 BGB anwendet, hat keinen Mietvertrag mehr und rechnet den Rest des Falles über das Bereicherungsrecht ab.