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Maßstab — § 535 I 1 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter „den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren“ — nicht, den wirtschaftlichen Erfolg der Nutzung zu gewährleisten.

Subsumtion — Die Räume kann O überlassen; untersagt ist nicht die Überlassung, sondern der Publikumsverkehr. Gestört ist die Verwendung durch die Mieterin, nicht die Leistung des Vermieters. Erst diese Vorfrage öffnet den Weg zu § 313 BGB — denn § 313 BGB ist subsidiär gegenüber §§ 275, 326 BGB.

Maßstab — § 313 I BGB wird in drei Schritten geprüft: real — Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, haben sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert; hypothetisch — die Parteien hätten den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen; normativ — einem Teil ist das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zuzumuten.

Subsumtion — Die Erwartung, das Lokal ohne hoheitliches Betriebsverbot nutzen zu können, ist Geschäftsgrundlage geworden, ohne Vertragsinhalt zu sein. Im Ausgangspunkt trägt der Mieter sein Verwendungsrisiko; hier geht es aber nicht um ein normales unternehmerisches Risiko, sondern um eine Maßnahme, die beide Seiten unvorbereitet trifft.

Der Bundesgerichtshof hat eine pauschale Halbierung ausdrücklich abgelehnt; erforderlich ist eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls. In sie gehören der Umsatzrückgang dieses Objekts — nicht der Gesamtumsatz des Unternehmens —, erhaltene und nicht zurückzuzahlende staatliche Hilfen, Ausweichmöglichkeiten wie der Abholservice und die fortlaufenden Lasten des Vermieters.

Str. — nach der besseren Ansicht nicht. Auch dort schuldet der Vermieter nur die Gebrauchsgewährung, nicht den Erfolg der Veranstaltung; § 275 I BGB greift also nicht, und die Miete entfällt nicht nach § 326 I 1 BGB. Bei der kurzzeitigen Raummiete verwirklicht ein Veranstaltungsverbot allerdings nicht das normale Verwendungsrisiko — die Risikoverteilung wird über § 313 BGB angepasst, und M bekommt nur den Teil zurück, den die Abwägung ihr zubilligt.