Die eine Zahl, die über das ganze Prüfprogramm entscheidet

Öffentliches Recht VI · Übungsfall aus ALEX – Tutor · 6 Aussagen zu beurteilen

Der Sachverhalt

Drei Vorhaben im Gebiet der Gemeinde G. Auf Fl.-Nr. 204 ein viergeschossiges Wohngebäude mit achtzehn Wohnungen, Höhe nach Art. 2 III 2 BayBO 12,60 m, Fläche des größten Geschosses 1 740 m². Auf Fl.-Nr. 205 eine zweigeschossige Lagerhalle, Erdgeschoss 1 380 m², Obergeschoss 420 m². Auf Fl.-Nr. 206 eine Pension mit 32 Betten. B fragt L nach dem Verfahren.

Aussage 1 von 6 · Richtig oder falsch?
Der Einleitungssatz des Art. 2 IV BayBO — „Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung“ — ist kein zusätzliches Merkmal, das neben die Nummern tritt.
Die Aussage trifft zu.
Er lautet vollständig: „Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, die einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen“. Der Relativsatz sagt, woran sich die besondere Art oder Nutzung bemisst — an den einundzwanzig Nummern, und an nichts sonst. Wer eine Nummer erfüllt, ist Sonderbau; wer keine erfüllt, ist es auch dann nicht, wenn die Anlage ungewöhnlich wirkt. Die einzige Nummer, die eine Wertung verlangt, ist die Auffangnummer 21, und auch sie verlangt einen Gefahrenvergleich mit den Nrn. 1 bis 20, keine freie Würdigung.
Aussage 2 von 6 · Richtig oder falsch?
Das Wohngebäude ist trotz seiner 1 740 m² kein Sonderbau nach Nr. 3 — und an der Höhe scheitert Nr. 1 ohnehin.
Die Aussage trifft zu.
Nr. 3 endet mit den Worten „ausgenommen Wohngebäude und Garagen“. Die Ausnahme steht im Tatbestand, nicht in einer Härteklausel: Ein Wohngebäude wird durch seine Geschossfläche nie zum Sonderbau. Und Nr. 1 verlangt für das Hochhaus eine Höhe nach Art. 2 III 2 BayBO von mehr als 22 m; gemessen wird bis zur Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses mit möglichem Aufenthaltsraum, nicht bis zum First. 12,60 m liegen weit darunter. Bliebe Nr. 21 — auch sie nimmt „Wohngebäude, die keine Hochhäuser sind“ ausdrücklich aus.
Aussage 3 von 6 · Richtig oder falsch?
Die Lagerhalle ist Sonderbau nach Nr. 3, weil ihre Geschossflächen zusammen 1 800 m² ergeben.
Die Aussage trifft nicht zu.
Maßstab — Art. 2 IV Nr. 3 BayBO erfasst „Gebäude mit mehr als 1 600 m² Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen“. Maßgeblich ist ein einziges Geschoss — das größte —, nicht die Summe. Gerechnet wird nach Art. 2 VI BayBO als Brutto-Grundfläche.

Subsumtion — Das größte Geschoss misst 1 380 m² und bleibt damit 220 m² unter der Schwelle; die Summe von 1 800 m² ist nach dem Wortlaut ohne Bedeutung. Die Halle ist kein Sonderbau, und es bleibt bei Art. 59 BayBO. Ein Obergeschoss von 1 700 m² hätte den Fall gekippt — die Zahl, die zählt, steht nicht in der Bilanz, sondern in einem einzigen Grundriss.
Aussage 4 von 6 · Richtig oder falsch?
Die Pension ist Sonderbau, und die Nummer, die sie trägt, arbeitet mit Betten, nicht mit Flächen.
Die Aussage trifft zu.
Art. 2 IV Nr. 9 BayBO: „Beherbergungsstätten mit mehr als 30 Betten.“ Zweiunddreißig Betten überschreiten die Schwelle um zwei — mehr braucht es nicht, und eine Geringfügigkeitsgrenze kennt die Nummer nicht. Daneben steht Nr. 8 mit den Gastplätzen der Gaststätte: mehr als 60 in nicht ausschließlich erdgeschossigen Gebäuden (Buchst. a), mehr als 100 in ausschließlich erdgeschossigen (Buchst. b), mehr als 1 000 im Freien (Buchst. c). Wer Betten und Gastplätze vertauscht, prüft bei einem Gasthof mit Fremdenzimmern die falsche Zahl.
Aussage 5 von 6 · Richtig oder falsch?
Mit der Antwort auf die Sonderbaufrage stehen zugleich das Prüfprogramm, die Freistellung und die Genehmigungsfiktion fest.
Die Aussage trifft zu.
Maßstab — Die beiden Verfahren teilen die genehmigungsbedürftigen Vorhaben lückenlos auf. Art. 59 S. 1 BayBO beginnt mit „Außer bei Sonderbauten prüft die Bauaufsichtsbehörde“, Art. 60 S. 1 BayBO mit „Bei Sonderbauten prüft die Bauaufsichtsbehörde“. Ein drittes Verfahren gibt es nicht.

Subsumtion — Für die Pension folgt daraus dreierlei auf einmal: Art. 60 BayBO mit dem vollen Programm; Art. 58 I 1 BayBO ist gesperrt, weil er eine Anlage verlangt, „die kein Sonderbau ist“; und Art. 68 II 1 BayBO greift nicht, weil er an eine Entscheidung „im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59“ anknüpft. Für Wohngebäude und Lagerhalle gilt das Umgekehrte.
Aussage 6 von 6 · Richtig oder falsch?
Auch beim Sonderbau prüft die Behörde die Abstandsflächen nur, soweit eine Abweichung beantragt ist.
Die Aussage trifft nicht zu.
Das ist die Regel des vereinfachten Verfahrens, und selbst dort stimmt sie seit dem 1.2.2021 nicht mehr. Art. 60 S. 1 Nr. 2 BayBO nennt schlicht „Anforderungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes und auf Grund dieses Gesetzes“ — das gesamte Bauordnungsrecht, Art. 6 BayBO eingeschlossen, dazu Brandschutz, Rettungswege und Stellplätze. Deshalb ist die Sonderbaufrage keine Vorfrage unter vielen: Sie verdoppelt den Umfang der Feststellungswirkung und damit den Kreis der Normen, auf die sich ein Nachbar berufen kann.

Dieser Fall steht frei. Was ein Konto hinzufügt, ist der Rhythmus: Eine Aussage, die du nicht getroffen hast, holt dir ALEX nach der Vergessenskurve zurück — mit Sachverhalt und allen Aussagen, so wie er hier steht. Was danebenging, steht abends im Fehlerprotokoll, mit dem Beleg daneben. Kostenlos anmelden oder erst im Öffentliches Recht VI weiterlesen.

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