§ 325 Abs. 3 ZPO, Satz 1
„Betrifft das Urteil einen Anspruch aus einer eingetragenen Reallast, Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld, so wirkt es im Falle einer Veräußerung des belasteten Grundstücks in Ansehung des Grundstücks gegen den Rechtsnachfolger auch dann, wenn dieser die Rechtshängigkeit nicht gekannt hat.“ Satz 2. „Gegen den Ersteher eines im Wege der Zwangsversteigerung veräußerten Grundstücks wirkt das Urteil nur dann, wenn die Rechtshängigkeit spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten angemeldet worden ist.“
Struktur
Absatz 3 hat zwei Sätze, Absatz 4 einen; zusammen mit den Absätzen 1 und 2 sind es vier Absätze. Geprüfter Stand vom 20. September 2024. § 325 Abs. 3 ZPO allein ist regelmäßig zu ungenau, weil die beiden Sätze entgegengesetzt wirken.
Satz 1 ist eine Rückausnahme zu Absatz 2
Vier Rechte werden genannt, und die Aufzählung ist abschließend: Reallast, Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld — jeweils eingetragen. Für sie hilft der gute Glaube nicht; das Urteil wirkt „auch dann, wenn dieser die Rechtshängigkeit nicht gekannt hat“. Der Grund ist die Eintragung: Wer ein eingetragenes Recht erwirbt, kann sich über den Bestand des gesicherten Anspruchs nicht auf Unkenntnis berufen. Die Wirkung ist begrenzt „in Ansehung des Grundstücks“ — persönlich haftet der Erwerber nicht.
Satz 2 ist eine Ausnahme zugunsten des Erstehers, und er hat eine harte Frist
Gegen den Ersteher in der Zwangsversteigerung wirkt das Urteil nur, wenn die Rechtshängigkeit „spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten“ angemeldet worden ist. Das ist kein Kalendertag, sondern ein Punkt im Ablauf des Termins; wer nach der Aufforderung anmeldet, ist zu spät, und zwar unwiderruflich. In Bayern ist das die Stelle, an der Anmeldungen zu Versteigerungsterminen bei den Amtsgerichten regelmäßig scheitern.
Absatz 4 wird übersehen, weil er nur aus einem Halbsatz Inhalt besteht
„Betrifft das Urteil einen Anspruch aus einer eingetragenen Schiffshypothek, so gilt Absatz 3 Satz 1 entsprechend.“ Die Verweisung geht allein auf Satz 1 — nicht auf Satz 2. Für die Schiffshypothek gibt es also die Rückausnahme gegen den gutgläubigen Erwerber, aber keine Sonderregel für den Ersteher.