Die Genehmigung, die der Vertrag nannte und niemand brauchte

Der Bundesgerichtshof weist die Revision des Verkäufers zurück: Die Stadt hat ihr Vorkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt. Die Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB beginnt erst mit der Mitteilung eines wirksamen Kaufvertrags: Hängt dessen Wirksamkeit von einer Genehmigung ab, muss die Gemeinde erfahren, dass sie erteilt ist; hat der Vertrag fälschlich auf eine Genehmigungsbedürftigkeit hingewiesen, muss sie erfahren, dass keine Genehmigung erforderlich ist.

Ein Bebauungsplan von 1976 setzt für ein 12.421 Quadratmeter großes Flurstück eine Grünfläche mit den Zweckbestimmungen Spiel- und Sportplatz und Parkanlage fest; Maßnahmen zur Verwirklichung hat die Stadt seither nicht ergriffen. Der Eigentümer hat das Grundstück, zu dem das Flurstück gehört, am 17. November 2022 für 1,7 Millionen Euro verkauft. Im Vertrag steht, bei Erreichen bestimmter Mindestgrößen sei für seine Wirksamkeit eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz erforderlich; tatsächlich brauchte er keine, weil das Flurstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Die Notarin schickte den Vertrag am 18. November 2022 an den Landesbetrieb der Stadt, der das Vorkaufsrecht bearbeitet. Das Negativzeugnis, das die Umweltbehörde der Stadt am 14. Dezember 2022 ausgestellt hatte und nach dem der Vertrag keiner Genehmigung bedarf, leitete sie einige Tage später an den Landesbetrieb weiter. Mit Bescheid vom 7. März 2023, zugestellt am 8. März 2023, übte die Stadt das Vorkaufsrecht an dem großen Flurstück aus und bestimmte den Betrag nach dem Entschädigungswert (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 28 Abs. 4 BauGB). Gegen einen solchen Bescheid ist nur der Antrag auf gerichtliche Entscheidung eröffnet, über den das Landgericht, Kammer für Baulandsachen, entscheidet (§ 217 Abs. 1 BauGB); der Weg führte über den Senat für Baulandsachen des Oberlandesgerichts zur zugelassenen Revision.

Mit der Übersendung am 18. November 2022 wäre die Frist Mitte Februar 2023 abgelaufen und der Bescheid verspätet gewesen. Das war er nicht, denn das Gesetz knüpft an die Mitteilung eines wirksamen Kaufvertrags an: § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB verweist auf § 463 BGB, der einen geschlossenen Vertrag verlangt, und das Vorkaufsrecht entsteht erst mit dessen Wirksamkeit (Rn. 16 f.). Bei einem genehmigungsbedürftigen Vertrag gehört deshalb neben dem richtigen und vollständigen Inhalt die Information zur Mitteilung, dass die Genehmigung erteilt ist, und die Frist beginnt erst mit ihr (Rn. 14); ohne Genehmigungserfordernis und ohne gegenteiligen Hinweis darf die Gemeinde die Wirksamkeit voraussetzen (Rn. 18). Dasselbe gilt, wenn der Vertrag zu Unrecht auf eine Genehmigungsbedürftigkeit hinweist: Die Gemeinde ist dann auch über die Genehmigungsfreiheit zu unterrichten, etwa durch ein Negativattest der Genehmigungsbehörde (Rn. 15, 18). Hier hat die Frist erst mit dem Eingang des Negativzeugnisses beim Landesbetrieb zu laufen begonnen, und der am 8. März 2023 zugestellte Bescheid war rechtzeitig.

Begründet wird das mit der Natur der Ausschlussfrist, die eng auszulegen ist und an deren Beginn aus Gründen der Rechtssicherheit strenge Anforderungen zu stellen sind (Rn. 21). Die Gemeinde muss einen Hinweis auf eine Genehmigungsbedürftigkeit nicht selbst überprüfen; sonst müsste sie bei einem Vertrag mit Hinweis prüfen, was sie bei einem Vertrag ohne Hinweis nicht prüfen muss. Die Verantwortung für die Information liegt nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei den Vertragsparteien (Rn. 22). Das gilt auch, wenn die Gemeinde selbst die Genehmigungsbehörde ist: Das Gesetz legt die Verantwortung für das fristauslösende Ereignis den Vertragsparteien auf, eine Ausnahme wegen fehlenden Informationsgefälles lässt sich ihm nicht entnehmen, und dass der Gesetzgeber die Frist 2021 in Kenntnis dieser Rechtsprechung verlängert hat, spricht nicht für eine Ausnahme (Rn. 26). Wie deutlich der Vertrag auf die Genehmigung hinwies, ist gleichgültig, solange die Gemeinde wegen des zumindest missverständlichen Vertragstexts von einer Genehmigungsbedürftigkeit ausgehen durfte (Rn. 28); ebenso, ob der Hinweis im Vertrag selbst oder in einer gesonderten Nachricht stand (Rn. 29).

Auch im Übrigen war der Bescheid rechtmäßig. Das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB setzt einen wirksamen Bebauungsplan voraus, den das Gericht im Verfahren nach § 217 BauGB inzident prüft, soweit dazu Veranlassung besteht; einen Abwägungsmangel hat der Senat nicht gefunden (Rn. 32 bis 41). Das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der uneingeschränkt überprüft wird, ohne dass die strengen Anforderungen einer Enteignung nach § 87 Abs. 1 BauGB gelten; die Ausübungsentscheidung als solche ist ermessensbezogen und wird insoweit nur auf Ermessensfehler geprüft (§ 223 Satz 1 BauGB; Rn. 43 f.). Dass der Plan seit etwa fünfzig Jahren nicht verwirklicht ist, ändert daran nichts: Die Stadt muss den Bedarf anhand der aktuellen Lage bewerten, aber keinen Bedarfszuwachs darlegen, und bloßer Zeitablauf schafft grundsätzlich keinen Vertrauenstatbestand für eine Verwirkung (Rn. 49 f.). Die Entschädigung nach § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB hat die Stadt nach dem Verkehrswert für landwirtschaftliche Flächen bemessen. Die vage Hoffnung auf Bauland, auf die sich der vereinbarte Preis stützte, blieb dabei außer Betracht (Rn. 52).

Zum Rechtsstand: Die Entscheidung wendet die Dreimonatsfrist an, die das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vom 14. Juni 2021 an die Stelle der früheren Zweimonatsfrist gesetzt hat (Rn. 24). Ältere Entscheidungen und Kommentierungen zu § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB rechnen deshalb noch mit zwei Monaten.