👵Neunhundert Euro im Monat

Maßstab — Die beiden Absätze stehen in dieser Reihenfolge, und die Reihenfolge ist die Sache: § 1105 I 1 BGB ist der Grundfall — die Reallast zugunsten einer bestimmten Person. § 1105 II BGB ist die Ausnahme: „Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.“

Subsumtion — F ist als Person berechtigt, nicht als Eigentümerin eines herrschenden Grundstücks; den Hof hat sie gerade hergegeben. Ihre Reallast ist die subjektiv-persönliche des Absatzes 1 — sie kann nach § 1111 I BGB nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden.

Maßstab — § 1108 I BGB: „Der Eigentümer haftet für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen auch persönlich, soweit nicht ein anderes bestimmt ist.“ Die Zeitgrenze ist das ganze Merkmal, und der Vorbehalt am Ende erlaubt, die persönliche Haftung bei der Bestellung auszuschließen.

Subsumtion — D ist seit November 2025 Eigentümer; die acht offenen Raten des Jahres 2026 sind in dieser Zeit fällig geworden. 8 × 900 = 7.200 € schuldet er mit seinem ganzen Vermögen, ohne je etwas versprochen zu haben. Für Raten, die vor November 2025 fällig wurden, haftet er dagegen nicht persönlich; dafür bleibt L verpflichtet.

§ 1107 BGB: „Auf die einzelnen Leistungen finden die für die Zinsen einer Hypothekenforderung geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung.“ Über diese Verweisung gilt § 1147 BGB: Die Befriedigung aus dem Grundstück erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung. F hat damit zwei Schienen — die persönliche Haftung des jeweiligen Eigentümers und die dingliche Haftung des Hofes. Sie stehen nebeneinander; das Geld bekommt sie nur einmal.

Maßstab — § 1 I ErbbauRG: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).“ Darin unterscheidet es sich von jeder Dienstbarkeit und vom Nießbrauch.

Subsumtion — Und dann die Pointe: § 12 I 1 ErbbauRG — „Das auf Grund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts.“ Damit durchbricht das Gesetz § 94 I 1 BGB; nur deshalb kann jemand Eigentümer eines Hauses auf fremdem Boden sein. § 12 III ErbbauRG dreht es am Ende um: „Erlischt das Erbbaurecht, so werden die Bestandteile des Erbbaurechts Bestandteile des Grundstücks.“

Maßstab — § 27 I 1 ErbbauRG: „Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten.“ Satz 2 lässt Vereinbarungen über Höhe, Zahlungsart und Ausschließung zu — die Entschädigung ist also der gesetzliche Regelfall und muss nicht ausgehandelt, sondern abbedungen werden.

Subsumtion — Den Ausweg lässt § 27 III 1 ErbbauRG: Der Eigentümer kann die Zahlung abwenden, indem er das Erbbaurecht vor dessen Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnt der Berechtigte ab, erlischt der Anspruch. Danach ist der Weg verschlossen. Gesichert ist die Forderung ohnehin: Nach § 28 ErbbauRG haftet sie auf dem Grundstück „an Stelle des Erbbaurechts und mit dessen Rang“.

Maßstab — § 23 Ia 1 WEG in der seit dem 17. Oktober 2024 geltenden Fassung: „Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung).“

Subsumtion — Zwei Anforderungen, jede trägt für sich: die Drei-Viertel-Mehrheit und die Befristung auf höchstens drei Jahre. „Dauerhaft“ verfehlt die zweite, die einfache Mehrheit die erste. Für die bloße elektronische Teilnahme an einer Präsenzversammlung (§ 23 I 2 WEG) genügt dagegen nach § 25 I WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.