🫰Höchstgrenze der Mietsicherheit in Formularklauseln (§ 551 BGB)

Maßstab — § 551 Abs. 4 BGB: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Die Vorschrift setzt eine Grenze, sie verbietet die Sicherheit nicht — unwirksam ist deshalb nur, was über die Grenze hinausgeht.

Subsumtion — Zum Nachteil des Mieters weicht die Abrede nur in Höhe der überschießenden 570,00 EUR ab. In Höhe von 2.160,00 EUR bleibt sie wirksam; nur diesen Teil schuldet Stallbaumer, und nur er darf einbehalten werden. Wer die ganze Klausel fallen lässt, gibt der Vermieterin gar keine Sicherheit; wer sie ganz stehen lässt, gibt ihr zu viel.

VERTIEFUNG — Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, das bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen sonst gilt, greift hier nicht: § 551 Abs. 4 BGB ist eine gesetzliche Höchstgrenze und bestimmt selbst, wie weit die Abrede unwirksam ist. Geprüft wird zuerst § 551 BGB und erst danach §§ 307 bis 309 BGB.

§ 551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter drei Rechte in drei Sätzen: „Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt“ (Satz 1); die erste ist „zu Beginn des Mietverhältnisses“ fällig (Satz 2); die weiteren werden mit den folgenden Mietzahlungen fällig (Satz 3). Über Absatz 4 ist das unabdingbar. Geschuldet sind drei Raten zu je 720,00 EUR; die Zahlung von 900,00 EUR deckt die erste und 180,00 EUR der zweiten.

§ 551 Abs. 3 BGB verlangt mehr als Zinsen. Die Geldsumme ist bei einem Kreditinstitut zum üblichen Sparzins anzulegen (Satz 1), eine andere Anlageform ist vereinbar (Satz 2), aber in beiden Fällen „muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen“ und stehen die Erträge dem Mieter zu (Satz 3); sie erhöhen die Sicherheit (Satz 4). Die Trennung schützt den Mieter in der Insolvenz — Satz 5 nimmt allein Studenten- und Jugendwohnheime von der Verzinsung aus.

Maßstab — § 569 Abs. 2a BGB: Ein wichtiger Grund liegt ferner vor, „wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht“ (Satz 1). Satz 2 rechnet die Betriebskosten heraus, Satz 3 macht Abhilfefrist und Abmahnung entbehrlich.

Subsumtion — Zweifache Monatsmiete heißt wieder netto: 2 × 720,00 = 1.440,00 EUR. Weil die Kaution wirksam nur in Höhe von 2.160,00 EUR geschuldet ist, kann der Rückstand diesen Betrag auch erreichen — 2.160,00 abzüglich der gezahlten 900,00 sind 1.260,00 EUR, also noch nicht genug.

VERTIEFUNG — Zwei Dinge werden übersehen. Absatz 2a hat vier Sätze, und Satz 4 erklärt „Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2“ für entsprechend anwendbar: Auch diese Kündigung heilt durch Schonfristzahlung. Und der Verzug mit einer Bankbürgschaft trägt sie nicht (BGH, VIII ZR 256/23).

§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB gibt es — die Ausnahme für Studenten- und Jugendwohnheime; Absatz 3 hat fünf Sätze. § 569 Abs. 2a Satz 4 BGB gibt es — die entsprechende Anwendung der Heilungsregeln. § 551 Abs. 5 BGB gibt es nicht: § 551 BGB endet mit Absatz 4. § 551 Abs. 2 Satz 4 BGB gibt es nicht: Absatz 2 hat drei Sätze. Und in der Geschäftsraummiete gibt es keine Höchstgrenze — § 551 BGB wird von § 578 BGB nicht in Bezug genommen.