Eigentumserwerb am Grundstück durch Auflassung (§§ 873, 925 BGB)

Sachenrecht · Eigentum, Besitz und dingliche Sicherheiten · Übungsfall aus ALEX – Tutor · 6 Aussagen zu beurteilen

Der Sachverhalt

L verkauft ihren Hof an R. Im notariellen Termin wird der Kaufvertrag beurkundet, die Auflassung erklärt und der Eintragungsantrag gestellt. R zahlt den vollen Kaufpreis und zieht ein. Die Eintragung stockt; sechs Monate später steht R noch immer nicht im Grundbuch. L verlangt den Hof heraus.

Aussage 1 von 6 · Richtig oder falsch?
Ohne die Eintragung in das Grundbuch ist R nicht Eigentümer des Hofes geworden (§ 873 I BGB).
Die Aussage trifft zu.
Maßstab — § 873 I BGB verlangt für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zweierlei: „die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch“. Die Einigung ist formfrei und muss im Zeitpunkt der Eintragung noch bestehen; eine Übergabe kennt § 873 BGB nicht.

Subsumtion — Es ist aufgelassen und gezahlt, und R ist eingezogen; der Hof gehört trotzdem noch L. Die Eintragung ist keine Formalie, sondern der Publizitätsakt des Immobiliarsachenrechts, und sie fehlt seit sechs Monaten. R hat bis dahin nichts als einen Anspruch, und die Verzögerung des Grundbuchamts ändert daran nichts.
Aussage 2 von 6 · Richtig oder falsch?
Die Auflassung musste bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile erklärt werden (§ 925 I 1 BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 925 I 1 BGB nennt die Einigung Auflassung und verlangt, dass sie „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt“ wird; zuständig ist nach § 925 I 2 BGB jeder Notar. Davon streng zu trennen ist der Kaufvertrag — er ist das Verpflichtungsgeschäft und bedarf nach § 311b I 1 BGB seinerseits der notariellen Beurkundung. Dass beides im selben Termin geschieht, macht daraus kein einziges Geschäft.
Aussage 3 von 6 · Richtig oder falsch?
L kann den Hof von R nach § 985 BGB herausverlangen, weil sie noch eingetragen ist.
Die Aussage trifft nicht zu.
Eigentümerin ist L — der Anspruch scheitert aber an § 986 I 1 BGB. Aus § 433 I 1 BGB schuldet sie dem Käufer die Übergabe und die Verschaffung des Eigentums; wer die Sache übergeben muss, kann sie nicht herausverlangen. Der Kaufvertrag ist wirksam, der Kaufpreis bezahlt, das Besitzrecht steht. Damit fehlt es auch an einer Vindikationslage, und die §§ 987 ff. BGB laufen nicht an.
Aussage 4 von 6 · Richtig oder falsch?
Ihre Auflassungserklärung kann L auch vor der Eintragung nicht mehr widerrufen (§ 873 II BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 873 II BGB bindet die Beteiligten vor der Eintragung, „wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung überlassen hat“. Hier trägt schon der erste der vier Tatbestände: Die Auflassung ist im notariellen Termin beurkundet worden.
Aussage 5 von 6 · Richtig oder falsch?
Wäre die Auflassung unter der Bedingung vollständiger Kaufpreiszahlung erklärt worden, wäre sie unwirksam (§ 925 II BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 925 II BGB ist knapp und hart: „Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.“ Dahinter steht die Klarheit des Grundbuchs — wer sich auf eine Eintragung verlässt, darf nicht damit rechnen müssen, dass das Eigentum durch ein Ereignis außerhalb des Grundbuchs zurückspringt. Bei beweglichen Sachen ist die bedingte Übereignung (§§ 158 I, 449 I BGB) gerade der Normalfall; hier ist sie es nie.
Aussage 6 von 6 · Richtig oder falsch?
R ist damit auch gegen eine Zweitverfügung der L über den Hof geschützt (§ 873 II BGB).
Die Aussage trifft nicht zu.
Maßstab — § 873 II BGB bindet an die Einigung; er nimmt dem Berechtigten nicht die Verfügungsmacht. Wer gebunden ist, kann nicht widerrufen — wirksam über sein Recht verfügen kann er weiter, solange er Berechtigter ist. Das sind zwei verschiedene Fragen, und sie werden regelmäßig vermengt.

Subsumtion — L ist bis zur Eintragung Eigentümerin geblieben. Verkauft sie den Hof ein zweites Mal und wird der Zweite eingetragen, erwirbt dieser; R blieben nur Ansprüche gegen L. Dass sein Antrag nach § 17 GBO früher eingegangen ist, hilft im Grundbuchverfahren — materiell schützt es ihn nicht.

💡 KLAUSURTAKTIK
Trenne die drei Ebenen und schreibe sie als drei Prüfungspunkte hin: Kaufvertrag (§ 433 BGB, Form nach § 311b I 1 BGB) · Auflassung (§§ 873 I, 925 I BGB, bedingungsfeindlich nach § 925 II BGB) · Eintragung. Der häufigste Fehler ist der Satz, mit der Beurkundung sei der Käufer Eigentümer geworden. Gegen die Zweitverfügung sichert allein die Vormerkung (§ 883 BGB).

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Der Sachverhalt

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