Die Courtage, die der Käufer allein tragen soll

Schuldrecht BT · Übungsfall aus ALEX – Tutor · 7 Aussagen zu beurteilen

Der Sachverhalt

B will sein Einfamilienhaus verkaufen. Er ruft das Immobilienbüro O an; telefonisch wird vereinbart, O vermittle das Haus gegen 3,57 Prozent des Kaufpreises. Schriftlich wird nichts festgehalten. Käuferin wird F, die das Haus privat für ihre Familie erwirbt; im notariellen Kaufvertrag über 500.000 € heißt es: „Die Käuferin trägt die Courtage in voller Höhe; der Verkäufer wird freigestellt.“ O verlangt von F 17.850 €.

Aussage 1 von 7 · Richtig oder falsch?
Der Maklerlohn ist ein Erfolgshonorar; ohne Hauptvertrag infolge der Maklerleistung gibt es nichts (§ 652 I 1 BGB).
Die Aussage trifft zu.
Maßstab — § 652 I 1 BGB: „Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.“ Drei Stücke: Maklervertrag, Maklerleistung, Hauptvertrag, der darauf beruht.

Subsumtion — Den Makler trifft keine Tätigkeitspflicht, den Auftraggeber keine Abschlusspflicht; der Maklervertrag ist deshalb kein gegenseitiger Vertrag, und die §§ 320 ff. BGB passen nicht. Der Kaufvertrag über 500.000 € ist zustande gekommen — die Frage ist allein, ob O einen wirksamen Vertrag vorweisen kann.
Aussage 2 von 7 · Richtig oder falsch?
Ein Maklervertrag über den Verkauf eines Einfamilienhauses bedarf nach § 656a BGB der Textform des § 126b BGB.
Die Aussage trifft zu.
§ 656a BGB: „Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.“ Die Vorschrift steht seit dem 23. Dezember 2020 im Gesetz und gilt unabhängig davon, ob der Käufer Verbraucher ist. Rechtsfolge eines Verstoßes ist die Nichtigkeit nach § 125 S. 1 BGB.
Aussage 3 von 7 · Richtig oder falsch?
Das Telefonat zwischen B und O wahrt die Textform, weil § 126b BGB keine Unterschrift verlangt.
Die Aussage trifft nicht zu.
Maßstab — § 126b S. 1 BGB: „Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden.“ Richtig ist nur die Hälfte des Satzes: Eine Unterschrift verlangt § 126b BGB in der Tat nicht — eine verkörperte, lesbare Erklärung aber schon.

Subsumtion — Ein Telefonat ist weder lesbar noch auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben. Eine E-Mail hätte genügt, ein Fax auch; das gesprochene Wort nicht. Der Maklervertrag zwischen B und O ist damit nach § 125 S. 1 BGB nichtig.
Aussage 4 von 7 · Richtig oder falsch?
Ein Lohnanspruch, den O auf F abwälzen könnte, setzt einen wirksamen Maklervertrag mit B voraus.
Die Aussage trifft zu.
Die Abwälzungsvereinbarung im Kaufvertrag ist keine eigene Anspruchsgrundlage, sondern setzt einen Lohnanspruch voraus, den sie verschiebt. Fehlt er, geht sie ins Leere. Ein stillschweigender Maklervertrag zwischen O und F nach § 653 I BGB scheiterte an derselben Form: § 656a BGB trifft jeden Maklervertrag über den Kauf eines Einfamilienhauses, auch den stillschweigend geschlossenen.
Aussage 5 von 7 · Richtig oder falsch?
Die §§ 656c und 656d BGB gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB).
Die Aussage trifft zu.
§ 656b BGB: „Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.“ Die Textform des § 656a BGB gilt dagegen unabhängig davon. F erwirbt das Haus privat für ihre Familie und ist damit Verbraucherin (§ 13 BGB) — die Provisionsteilung ist eröffnet. Prüfen Sie diese Weiche ausdrücklich; sie entscheidet, ob die Provisionsteilung überhaupt eröffnet ist.
Aussage 6 von 7 · Richtig oder falsch?
Die Abwälzung der ganzen Courtage auf F wäre auch bei gewahrter Form unwirksam (§ 656d I 1 BGB).
Die Aussage trifft zu.
Maßstab — § 656d I 1 BGB: Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere zur Zahlung oder Erstattung verpflichtet, „nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.“

Subsumtion — Die Klausel wälzt die volle Courtage auf F ab und stellt B ausdrücklich frei. Die Höchstgrenze ist damit überschritten, die Abrede unwirksam. Selbst eine hälftige Abwälzung wäre nach § 656d I 2 BGB erst fällig, wenn B gezahlt und er oder O einen Nachweis darüber erbracht hätte.

💡 KLAUSURTAKTIK
Halten Sie die beiden Vorschriften spiegelbildlich auseinander: § 656c BGB greift, wenn sich der Makler von beiden Seiten Lohn versprechen lässt — dann nur in gleicher Höhe, sonst ist der Maklervertrag nach Absatz 2 Satz 1 unwirksam. § 656d BGB greift, wenn nur eine Seite beauftragt hat. Wer die falsche zieht, prüft eine Konstellation, die es im Fall nicht gibt.
Aussage 7 von 7 · Richtig oder falsch?
Die §§ 656a bis 656d BGB gelten auch für den Kauf von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.
Die Aussage trifft nicht zu.
Der Anwendungsbereich ist eng, und er wird regelmäßig überdehnt: Die §§ 656a bis 656d BGB gelten nur für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Nicht für Gewerbeobjekte, nicht für Mehrfamilienhäuser, nicht für unbebaute Grundstücke und nicht für Mietverhältnisse. Außerhalb dieses Bereichs bleibt es bei den §§ 652 ff. BGB — formfrei und ohne Deckelung.

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