Die Bewilligung im Notarpostfach

Sachenrecht · Übungsfall aus ALEX – Tutor · 6 Aussagen zu beurteilen

Der Sachverhalt

T braucht eine Zufahrt über das Nachbargrundstück des S. Am 3. Februar einigen sich beide privatschriftlich auf ein Wegerecht. Am selben Tag lässt S seine Eintragungsbewilligung notariell beglaubigen und über das Notarpostfach als elektronisches Dokument an T übermitteln; ein Papier erhält sie nicht. Am 20. Februar widerruft S seine Einigungserklärung. Am 9. März wird die Grunddienstbarkeit eingetragen, und S sperrt den Weg mit einem Schlagbaum.

Aussage 1 von 6 · Richtig oder falsch?
Die Einigung vom 3. Februar musste im Zeitpunkt der Eintragung am 9. März noch bestehen.
Die Aussage trifft zu.
§ 873 I BGB verlangt Einigung und Eintragung, und beides muss zusammentreffen: Die Einigung ist wie bei beweglichen Sachen im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtsübergangs noch nötig — bei Grundstücken ist das der Tag der Eintragung. Deshalb steht und fällt der Fall mit der Frage, ob S am 20. Februar noch widerrufen konnte. Die Eintragung eines materiell nicht entstandenen Rechts machte das Grundbuch unrichtig.
Aussage 2 von 6 · Richtig oder falsch?
Eine dingliche Einigung über ein Grundstücksrecht (§ 873 I BGB) ist bis zur Eintragung stets frei widerruflich.
Die Aussage trifft nicht zu.
Maßstab — § 873 II BGB: „Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung überlassen hat.“ Tragend ist das Wort „nur“: vier Tatbestände — sonst freier Widerruf.

Subsumtion — Geeinigt haben sich T und S privatschriftlich; das ist keiner der vier Fälle. Beurkundet wurde nichts, vor dem Grundbuchamt wurde nichts erklärt und dort nichts eingereicht. Im Raum steht allein der vierte Tatbestand, denn S hat seine Bewilligung beglaubigen und an T übermitteln lassen. Ob das eine Überlassung ist, entscheidet den ganzen Fall.
Aussage 3 von 6 · Richtig oder falsch?
Für die Bindung an die Einigung genügt die Übermittlung eines elektronischen Dokuments (§ 873 II BGB).
Die Aussage trifft zu.
Maßstab — Genau dieser vierte Tatbestand ist neu gefasst. Bis zum 28. Dezember 2025 verlangte das Gesetz, dass die Bewilligung „ausgehändigt“ wird — ein Wort, das die körperliche Übergabe einer Papierurkunde bezeichnete. Seit dem 29. Dezember 2025 heißt es „überlassen“, und die Vorschrift ist damit medienneutral.

Subsumtion — S hat die notariell beglaubigte Bewilligung als elektronisches Dokument an T übermitteln lassen. Nach altem Recht wäre fraglich gewesen, ob darin eine „Aushändigung“ liegt; nach heutigem Recht ist es zweifelsfrei eine Überlassung. S war seit dem 3. Februar gebunden, sein Widerruf vom 20. Februar ging ins Leere, und am 9. März bestand die Einigung fort.

VERTIEFUNG — Der alte Merksatz ist überholt; an seine Stelle tritt dieser: Gebunden ist, wer beurkunden lässt, wer vor dem Grundbuchamt erklärt oder dort einreicht — oder wer eine formgerechte Bewilligung aus der Hand gibt, gleich auf welchem Weg. Dasselbe Wort ist in § 875 II BGB für die Aufhebung eines Grundstücksrechts getreten.
Aussage 4 von 6 · Richtig oder falsch?
Ein mit dem Telefon aufgenommenes Foto einer eigenhändig unterschriebenen, nicht beglaubigten Bewilligung genügte dafür ebenso.
Die Aussage trifft nicht zu.
§ 873 II BGB verlangt nicht irgendeine Bewilligung, sondern „eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung“ — dieser Halbsatz ist unverändert geblieben. Was die Grundbuchordnung verlangt, sagt § 29 I 1 GBO: den Nachweis „durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden“. Eine bloß eigenhändig unterschriebene Erklärung erfüllt das nicht, ein Foto davon erst recht nicht. Geöffnet ist das Medium, nicht die Form.
Aussage 5 von 6 · Richtig oder falsch?
T kann von S die Entfernung des Schlagbaums verlangen (§§ 1027, 1004 I 1 BGB).
Die Aussage trifft zu.
Die Grunddienstbarkeit ist nach §§ 873 I, 1018 BGB entstanden: Einigung am 3. Februar, Bindung nach § 873 II BGB, Eintragung am 9. März. § 1027 BGB gibt dem Berechtigten bei einer Beeinträchtigung „die in § 1004 bestimmten Rechte“ — Beseitigung des Schlagbaums nach Satz 1, Unterlassung weiterer Sperren nach Satz 2. Eine Duldungspflicht nach § 1004 II BGB besteht nicht: S hat die Belastung selbst bewilligt.
Aussage 6 von 6 · Richtig oder falsch?
Hätte die Bindung gefehlt, hätte T aus der Abrede vom 3. Februar nichts mehr in der Hand.
Die Aussage trifft nicht zu.
Das Trennungsprinzip hält beides auseinander: Der Widerruf trifft die dingliche Erklärung, den schuldrechtlichen Vertrag vom 3. Februar lässt er unberührt. T könnte daraus weiter die Bestellung des Wegerechts verlangen und bei endgültiger Weigerung Schadensersatz nach §§ 280 I, III, 281 BGB. Der Widerruf verschaffte S also Zeit, aber kein Recht — er bekäme allerdings die Eintragung über § 894 BGB wieder aus dem Grundbuch.

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