🧩Der vorhabenbezogene Bebauungsplan und der Durchführungsvertrag

§ 12 I 1 BauGB setzt den Zeitpunkt selbst: Der Vorhabenträger muss sich „zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Absatz 1“ verpflichtet haben. Das ist eine echte Wirksamkeitsvoraussetzung: Ohne die Bindung weiß die Gemeinde beim Abwägen nicht, worüber sie beschließt. Hier stimmt die Reihenfolge — Vertrag am 18. Juni 2026, Beschluss am 25. Juni 2026. Wäre sie umgekehrt, wäre der Plan unwirksam, und §§ 214, 215 BauGB nennen diesen Fehler nicht.

Maßstab — § 12 III 2 BauGB: Dort „ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzungen nach § 9 und nach der auf Grund von § 9a erlassenen Verordnung gebunden; die §§ 14 bis 18, 22 bis 28, 39 bis 79, 127 bis 135c sind nicht anzuwenden.“

Subsumtion — Beides steht in demselben Satz und wird regelmäßig nur zur Hälfte gelesen. Die Freiheit vom Festsetzungskatalog ist der eigentliche Reiz dieser Planform. Der Preis steht daneben: Ohne §§ 14 bis 18 BauGB gibt es im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans weder Veränderungssperre noch Zurückstellung — gesichert wird die Planung dort durch den Vertrag.

Maßstab — § 30 II BauGB hat eine eigene Formel: „Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.“ Absatz 1 verlangt demgegenüber die vier Mindestfestsetzungen und stellt auf „diesen Festsetzungen“ ab.

Subsumtion — Der vorhabenbezogene Plan braucht die vier Mindestfestsetzungen nicht, weil er die Aufzählung des § 9 BauGB gar nicht anwenden muss; deshalb misst Absatz 2 am Plan im Ganzen, den Vorhaben- und Erschließungsplan eingeschlossen.

VERTIEFUNG — Für B kommt hinzu, was § 12 IIIa 1 BauGB anordnet: Ist ein Baugebiet allgemein festgesetzt, ist unter entsprechender Anwendung des § 9 II BauGB zu bestimmen, dass „nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet“. Die Wohnanlage ist damit auch dann unzulässig, wenn der Plan ein Wohngebiet ausweist.

§ 12 V BauGB kennt genau einen Verweigerungsgrund. Satz 1: „Ein Wechsel des Vorhabenträgers bedarf der Zustimmung der Gemeinde.“ Satz 2: „Die Zustimmung darf nur dann verweigert werden, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Durchführung … innerhalb der Frist nach Absatz 1 gefährdet ist.“ Das „nur“ macht die Entscheidung gebunden; Ermessen räumt allein § 12 II 1 BauGB für die Einleitung ein. Dass B etwas anderes bauen will, ist gerade ein solcher Tatsachengrund — die Verweigerung trägt, aber aus dem Gesetz.

§ 12 VI BauGB hat drei Sätze und beantwortet drei Fragen. S. 1: „Wird der Vorhaben- und Erschließungsplan nicht innerhalb der Frist nach Absatz 1 durchgeführt, soll die Gemeinde den Bebauungsplan aufheben.“ S. 2: „Aus der Aufhebung können Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die Gemeinde nicht geltend gemacht werden.“ S. 3: „Bei der Aufhebung kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 angewendet werden.“ Ein Soll, kein Muss. Bis zur Aufhebung gilt der Plan; mit ihr fällt der Zulässigkeitsmaßstab auf § 34 oder § 35 BauGB zurück.