Z8-23 · Rückgabe der Mietsache, Nutzungsentschädigung und Räumungstenor (§ 546 BGB, § 985 BGB) — Streitfall
Landgericht Würzburg. Die Zwischenmieterin Gewerbeflächen Main GmbH hatte eine Halle selbst gemietet und an die Metallbau Kitzingen GmbH untervermietet; vereinbarte Miete 3.600,00 EUR, ortsübliche Miete 4.200,00 EUR. Das Untermietverhältnis endet am 30. September 2026; die Untermieterin bleibt sieben Monate. Die Eigentümerin, die mit der Untermieterin nie einen Vertrag hatte, verlangt ebenfalls Zahlung.
Wer kann was verlangen?
Lösung
Die Zwischenmieterin 29.400,00 EUR; die Eigentümerin nur unter engeren Voraussetzungen.
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§ 546a Abs. 1 BGB verlangt weder Eigentum noch Vindikationslage. Nötig sind nur zweierlei: ein beendetes Mietverhältnis und Vorenthaltung, also Zurückhalten gegen den Willen des Vermieters. Ob der Mieter die Sache noch nutzt, spielt keine Rolle. Geschuldet ist „die vereinbarte Miete oder die Miete …, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist“ — der Vermieter wählt, hier also die höhere.
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Die Rechnung: 7 × 4.200,00 = 29.400,00 EUR statt 7 × 3.600,00 = 25.200,00 EUR; die Differenz beträgt 7 × 600,00 = 4.200,00 EUR. Probe: 25.200,00 + 4.200,00 = 29.400,00 EUR. Absatz 2 hält „die Geltendmachung eines weiteren Schadens“ offen, etwa den Ausfall gegenüber einem Nachmieter.
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Die Eigentümerin steht schlechter. Ihr Anspruch aus § 985 BGB setzt voraus, dass die Untermieterin kein Recht zum Besitz hat; nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB leitete sie es vom Zwischenmieter ab, und mit dem Ende des Untermietvertrags ist es entfallen. Für die Nutzungen verlangen die §§ 987 ff. BGB darüber hinaus Rechtshängigkeit oder Bösgläubigkeit und geben nur die tatsächlich gezogenen Nutzungen — § 546a Abs. 1 BGB verlangt nichts davon.
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Die Eingriffskondiktion tritt zurück. Solange die Untermieterin den Gebrauch durch Leistung der Zwischenmieterin erlangt hat, bleibt die Rückabwicklung in diesem Verhältnis; § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 2 BGB der Eigentümerin ist so lange nachrangig. Erst wenn auch das Hauptmietverhältnis endet, entfällt diese Zuordnung; dazu sagt die Akte nichts. Das ist aufzuklären, bevor über den Antrag der Eigentümerin entschieden wird.
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Die Anspruchsgliederung. Für die Zwischenmieterin: erstens § 546 Abs. 1 BGB, zweitens § 546a Abs. 1 BGB, drittens § 546a Abs. 2 BGB mit §§ 280, 286 BGB. Für die Eigentümerin: erstens § 985 BGB, zweitens §§ 987, 990 BGB, drittens § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 2 BGB. Es sind zwei Tenorziffern und zwei Kläger; die Zahlungen sind gegeneinander zu verrechnen, soweit sie denselben Nutzungsausfall ausgleichen.