Wohnungsrecht statt Nießbrauch: Teilobjekt und Unpfändbarkeit
Der selbständige Bauunternehmer Paul Reiter (60) überträgt sein Einfamilienhaus auf die Tochter, will aber die Erdgeschosswohnung bis zum Lebensende allein bewohnen. Weil er haftungsträchtig arbeitet, sorgt er sich, dass Gläubiger auf sein Wohnrecht zugreifen könnten. Ein Nießbrauch am ganzen Haus ist ihm zu weit — die Familie soll oben einziehen.
Welches Recht sichert das Wohnen und ist zugleich vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt?
Lösung
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Ziel ist das gesicherte, ausschließliche Wohnen in einem Gebäudeteil auf Lebenszeit, geschützt gegen Gläubiger und Dritterwerb.
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Mittel ist das dingliche Wohnungsrecht (§ 1093 I BGB); als beschränkte persönliche Dienstbarkeit berechtigt es, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Anders als der Nießbrauch kann es auf die EG-Wohnung beschränkt werden; die Familie darf oben einziehen, und Paul darf seine Familie und Pflegepersonen aufnehmen (§ 1093 II).
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Wirksamkeit und Form: dingliche Einigung und Eintragung (§ 873 I) im beurkundeten Vertrag; der Rang ist möglichst vor Finanzierungsgrundschulden zu sichern.
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Risiko und Absicherung: Das Wohnungsrecht ist nicht übertragbar; seine Ausübung darf nur überlassen werden, wenn das ausdrücklich gestattet ist (§ 1092 I 2). Gerade deshalb ist es unpfändbar, denn ein unveräußerliches Recht ist nur pfändbar, soweit seine Ausübung einem anderen überlassen werden kann (§ 857 III ZPO) — ohne Gestattung bleiben Pauls Gläubiger erfolglos. Es erlischt mit seinem Tod (§§ 1090 II, 1061 BGB). Zur Kostentragung: § 1093 BGB verweist nicht auf § 1047, so dass die auf dem Grundstück ruhenden Lasten grundsätzlich beim Eigentümer bleiben; der Berechtigte trägt nur die gewöhnliche Unterhaltung und die Betriebskosten. Soll er mehr tragen, ist das schuldrechtlich zu regeln.
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Empfehlung: Für „nur wohnen, aber sicher“ ist das Wohnungsrecht dem Nießbrauch überlegen (Teilobjekt möglich, unpfändbar). Wer die Unpfändbarkeit erhalten will, darf die Ausübungsüberlassung gerade nicht gestatten. Zu bedenken ist: Das auf einen Gebäudeteil beschränkte Wohnungsrecht setzt den Fristlauf des § 2325 III in Gang (→ Thema 2.5).