Was vor was geprüft wird (Variante)
Yusuf Demirci lebt mit seiner Frau Marit in Zugewinngemeinschaft. Am 2. Februar 2026 verkauft er sein Mietshaus – neben 12.000 € Ersparnissen sein gesamtes Vermögen – an Robin Teichert und lässt es ihm noch am selben Tag auf; eingetragen wird Teichert drei Wochen später. Teichert kennt die Vermögenslage Demircis aus einer früheren Zusammenarbeit genau. Marit hat nie zugestimmt.
Ist Teichert Eigentümer geworden?
Lösung
Nein – die Auflassung ist nach § 1365 I 2 BGB unwirksam, und der gute Glaube an die Verfügungsbefugnis wird nicht geschützt.
- Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft werden getrennt geprüft. § 1365 I 1 BGB betrifft die Verpflichtung, § 1365 I 2 BGB die Erfüllung; beide Schranken stehen nebeneinander, und die Unwirksamkeit des einen Geschäfts folgt nicht aus der des anderen.
- Einigung und Eintragung, §§ 873 I, 925 I 1 BGB, liegen vor.
- Fraglich ist die Verfügungsbefugnis. § 1365 I 2 BGB sperrt die Erfüllung einer ohne Zustimmung eingegangenen Verpflichtung. Demirci hat sich ohne Marits Zustimmung verpflichtet und aufgelassen – die Verfügung ist schwebend unwirksam.
- § 892 BGB hilft Teichert nicht: Die Beschränkung des § 1365 BGB wirkt gegenüber jedermann und ist keine im Grundbuch eintragbare Verfügungsbeschränkung zugunsten einer bestimmten Person.
- Für die Klausur heißt das: erst die Beschränkung, dann der Gutglaubensschutz – und das in jeder der beiden Stufen einzeln.