Verschweigen von Kellerschäden beim Hauskauf mit Gewährleistungsausschluss (§ 123 BGB)
Holger Steenbeck verkauft sein Reihenhaus für 395.000 € an Nadia Lorenz; der Vertrag schließt die Gewährleistung aus. In den vier Jahren zuvor stand der Keller bei jedem längeren Starkregen zehn bis fünfzehn Zentimeter unter Wasser — zweimal hat Steenbeck die Feuerwehr gerufen, einmal den Estrich erneuern lassen. Bei der Besichtigung im August ist alles trocken. Lorenz fragt nicht nach Feuchtigkeit, Steenbeck sagt nichts. Im November steht das Wasser wieder. Lorenz erfährt von den Nachbarn, wie lange das schon so geht, und erklärt Steenbeck umgehend, sie fechte den Kaufvertrag an.
Steht Lorenz ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises zu?
Lösung
Lorenz könnte gegen Steenbeck einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises aus § 812 I 1 Fall 1 BGB haben. Das setzt voraus, dass Steenbeck durch Verschweigen arglistig getäuscht hat und der Vertrag mit der Anfechtung gemäß § 123 I Fall 1 BGB nach § 142 I BGB nichtig geworden ist.
Fraglich ist zunächst die Täuschung. Sie besteht im Vorspiegeln falscher oder im Unterdrücken wahrer Tatsachen, um bei einem anderen einen Irrtum zu erregen, zu bestärken oder aufrechtzuerhalten. Steenbeck hat nichts Falsches gesagt, sondern geschwiegen. Bloßes Schweigen täuscht aber nur, wenn eine Aufklärungspflicht bestand. Die trifft den Verkäufer bei Umständen, die für den Kaufentschluss des anderen erkennbar wesentlich sind und über die dieser nach der Verkehrsauffassung redlicherweise Auskunft erwarten darf. Ein Keller, der seit vier Jahren bei jedem Starkregen fünfzehn Zentimeter unter Wasser steht, ist genau so ein Umstand: Bei der Sommerbesichtigung war nichts davon zu sehen, und von selbst rechnet damit niemand.
Arglist verlangt Vorsatz; bedingter genügt, eine Schädigungsabsicht ist nicht nötig. Es reicht, dass der Verkäufer die mangelbegründenden Umstände kennt — die genaue Ursache muss er nicht kennen (BGH, Urteil vom 27.10.2023 – V ZR 43/23). Steenbeck hat zweimal die Feuerwehr gerufen und einmal den Estrich erneuern lassen; er kannte die Überflutungen, und mehr braucht es nicht.
Der Gewährleistungsausschluss hilft ihm nicht: Nach § 444 BGB kann sich der arglistig Verschweigende darauf nicht berufen, und die Anfechtung nach § 123 BGB wird vom Kaufrecht ohnehin nicht verdrängt. Die Anfechtung war fristgerecht — ein Jahr ab Entdeckung, § 124 I, II 1 BGB — und gegenüber Steenbeck als Vertragspartner zu erklären, § 143 II BGB. Ob mit dem Kaufvertrag auch die Auflassung fällt, also die Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (§ 925 BGB), ist eine eigene Frage: Sie hängt davon ab, ob derselbe Willensmangel auch dieser zweiten Erklärung anhaftet — Stichwort Fehleridentität (dazu MF-4.08).
Ergebnis: Lorenz steht ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises zu. Steenbeck hat durch Verschweigen arglistig getäuscht; nach der Anfechtung gemäß § 123 I Fall 1 BGB ist der Vertrag nach § 142 I BGB nichtig, und der Kaufpreis ist nach § 812 I 1 Fall 1 BGB zurückzuzahlen.