Sechshundert Euro für zwei Zimmer
Konstantin Halbach zahlt Insa Reimers für seine Dreizimmerwohnung 640 € im Monat; der Vertrag stammt aus dem Jahr 2009, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt heute weit darüber. Halbach bittet um die Erlaubnis, zwei der drei Zimmer für zusammen 600 € an zwei Berufspendler unterzuvermieten; das dritte Zimmer behält er und wohnt weiter in der Wohnung. Auf Nachfrage sagt er offen, seine wirtschaftliche Lage sei nicht angespannt — er wolle sich mit der Differenz ein Zubrot verdienen. Reimers lehnt ab. Halbach vermietet trotzdem unter; nach erfolgloser schriftlicher Abmahnung kündigt Reimers fristlos.
Kann Reimers von Halbach die Räumung verlangen?
Lösung
Ja. Halbach hatte keinen Anspruch auf die Erlaubnis; die Überlassung war unbefugt — § 543 II 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB.
Die formalen Voraussetzungen des § 553 I 1 BGB liegen vor: Das Interesse ist nach Vertragsschluss entstanden, und überlassen werden soll nur ein Teil des Wohnraums; Halbach bleibt selbst in der Wohnung.
Fraglich ist deshalb allein das berechtigte Interesse. Der Begriff ist weit — er erfasst persönliche wie wirtschaftliche Gründe und verlangt keine Notlage. Erfasst er auch das Interesse, mit der Wohnung Gewinn zu erzielen?
Der Bundesgerichtshof hat das im Januar 2026 verneint: § 553 I 1 BGB gibt dem Mieter keinen Anspruch auf Gewinnerzielung durch Untervermietung; wer allein deshalb untervermieten will, weil ihn die Spanne zwischen seiner günstigen Altmiete und dem, was der Markt hergibt, reizt, hat kein berechtigtes Interesse (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23).
Das tragende Argument ist teleologisch. § 553 BGB schützt den Mieter in seiner Wohnsituation: Er soll die Wohnung behalten können, wenn sich seine Lebensverhältnisse ändern — nach einer Trennung, bei sinkendem Einkommen, bei einem befristeten Auslandsaufenthalt. Die Vorschrift ist kein Instrument zur Bewirtschaftung fremden Eigentums. Die Differenz zwischen Altmiete und Marktmiete gehört wirtschaftlich zur Sache, nicht zum Mietvertrag; sie steht dem Eigentümer zu.
Wo die Grenze wirklich verläuft. Nicht jede Untermiete, die die anteilige Hauptmiete übersteigt, ist Gewinnstreben: Wer möbliert untervermietet, Strom, Wasser und Internet stellt und seinen Aufwand einrechnet, verlangt kein Entgelt für nichts. Entscheidend ist, worauf das Interesse zielt — auf die eigene Wohnsituation oder auf die Marge. Halbach hat es selbst gesagt.
Was Reimers am Untermietzins zusteht, ist nach dem Zeitpunkt zu unterscheiden. Während des laufenden Mietverhältnisses nichts: Der Mieter schuldet die vereinbarte Miete, nicht die Herausgabe seines Vorteils; auch eine erlaubte, einträgliche Untervermietung ändert daran nichts. Anders liegt es nach der Beendigung des Mietverhältnisses — wer dann noch untervermietet, zieht Nutzungen ohne Recht zum Besitz und muss sie nach §§ 987, 990 BGB, hilfsweise nach § 812 I 1 Alt. 2 BGB herausgeben; die Einzelheiten des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses stehen im Sachenrecht.
Und gegen den Untermieter: § 546 II BGB gibt Reimers nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses einen eigenen Rückgabeanspruch unmittelbar gegen den Dritten — sie muss nicht den Umweg über Halbach nehmen.
Häufiger Fehler · Klausurtipp — § 540 und § 553 BGB werden verwechselt. § 540 I 1 BGB ist das Verbot und gilt für jede Miete; § 553 I 1 BGB ist der Anspruch auf die Erlaubnis und gilt nur für Wohnraum und nur für einen Teil davon. Prüfe in dieser Reihenfolge. Und merke dir den Satz, der die meisten Fälle entscheidet: Der Anspruch auf die Erlaubnis ersetzt die Erlaubnis nicht. Wer ohne sie überlässt, überlässt unbefugt — auch wenn er sie hätte bekommen müssen.