Sechs Prozent vom Umsatz
Hanne Lührsen überlässt Milan Sikorski im Einkaufszentrum am Fährkopf eine leere Ladenfläche von 95 Quadratmetern — vier Wände, Estrich, Anschlüsse; keine Einrichtung, kein Warenbestand, kein Name, kein Kundenstamm. Vergütung: 1.200 € Grundbetrag im Monat plus 6 Prozent des Nettoumsatzes. Sikorski richtet einen Teeladen ein und baut ihn in drei Jahren auf. Das Verhältnis ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Am 25. Januar kündigt Lührsen zum 30. September. Sikorski hält dagegen, Lührsen sei am Ertrag beteiligt und deshalb Verpächterin; dann gälte § 584 I BGB, und die Kündigung wäre unwirksam.
Kann Lührsen das Vertragsverhältnis zum 30. September beenden?
Lösung
Ja. Der Vertrag ist Miete; die Umsatzbeteiligung macht ihn nicht zur Pacht. Die Kündigung ist nach § 580a II BGB rechtzeitig.
Die Grenze verläuft an der Frage, wer die Ertragsquelle stellt. § 581 I 1 BGB verlangt die Gewährung des „Genusses der Früchte“; nach § 99 III BGB sind Früchte „die Erträge, welche eine Sache oder ein Recht vermöge eines Rechtsverhältnisses gewährt“. Entscheidend ist also, ob der Ertrag aus dem überlassenen Gegenstand fließt. Bei einer leeren Ladenfläche fließt er nicht aus ihr, sondern aus Sikorskis eigener unternehmerischer Leistung. Er hat den Teeladen aufgebaut, sortiert, beworben und die Kunden gewonnen. Lührsen überlässt Raum, nicht Ertrag.
Die Umsatzbeteiligung betrifft die Preisbildung, nicht den Leistungsinhalt. Wie die Gegenleistung berechnet wird — Festbetrag, Staffel, Umsatzanteil —, sagt nichts darüber, wofür sie geschuldet ist. Dasselbe Muster kennt man vom Stundenlohn im Werkvertrag: Die Abrechnungsmethode ist ein Indiz, nie ein Kriterium.
Die Gegenprobe macht die Grenze sichtbar. Hätte Lührsen den Laden eingerichtet, mit Warenbestand, eingeführtem Namen und Kundenstamm übergeben, wäre die Einordnung eine andere: dann wäre die Ertragsquelle der Vertragsgegenstand, und es läge Pacht vor. Es ist also nicht der Umsatzanteil, der entscheidet, sondern das, was auf der Fläche steht, wenn der Vertrag beginnt.
Rechtsfolge: § 580a II BGB — „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.“ Die Kündigung vom 25. Januar liegt nach dem dritten Werktag des ersten Quartals; sie wirkt daher zum Ablauf des übernächsten Quartals, also zum 30. September.
Ein Nachbarthema in einem Halbsatz: Für Gewerberaummietverträge verlangt § 578 I 2 BGB seit dem 1. Januar 2025 nur noch Textform, sodass § 550 BGB und die Auflockerungsrechtsprechung zur „Einheit der Urkunde“ für Neuverträge gegenstandslos sind. Das gehört ins Mietrecht — Feld 7.
Häufiger Fehler · Klausurtipp — Die Abgrenzung wird an der Sache festgemacht („Grundstück = Pacht“) statt an der Fruchtziehung. Frage stattdessen: Wird eine Ertragsquelle überlassen oder nur ein Gegenstand, aus dem der Übernehmer erst selbst eine macht? Und merke dir die Verweisungslage als Kette: Pacht → § 581 II BGB ins Mietrecht, außer bei Landpacht; Landpacht → § 585 II BGB nur auf § 581 I und §§ 582 bis 583a BGB plus die eigenen §§ 585a ff. BGB. Wer diese Weiche verpasst, prüft Kündigungsfristen aus dem falschen Titel.