Reichweite der rechtlichen Einheit bei gekoppeltem Zweitvertrag
Bauträgerin Betzold verkauft Käufer Weiß ein unbebautes Grundstück (beurkundet) und schließt mit ihm zugleich einen privatschriftlichen Bauvertrag über das darauf zu errichtende Haus. Beide betonen, den Grund habe Weiß nur wegen und zusammen mit dem Hausbau gewollt. Der Bauvertrag wird nicht beurkundet.
Zieht der nicht beurkundete Bauvertrag den beurkundeten Grundstückskauf in die Formnichtigkeit?
Lösung
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Ziel ist die Klärung, ob der an sich formfreie Zweitvertrag vom Formzwang des Grundstücksgeschäfts erfasst wird und ob damit der gesamte Erwerb wirksam oder unwirksam ist.
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Mittel/Prüfung: Entscheidend ist, ob Grundstückskauf und Bauvertrag nach dem Parteiwillen eine rechtliche Einheit bilden, also derart verknüpft sind, dass sie miteinander stehen und fallen (Auslegung, §§ 133, 157 BGB). Ist das zu bejahen, erstreckt sich der Beurkundungszwang des § 311b I 1 BGB auf den gesamten Vertragskomplex – auch auf den sonst formfreien Bauvertrag.
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Streitstand: Ob eine solche Einheit vorliegt, ist Auslegungsfrage und im Einzelfall umstritten. Indizien sind die wechselseitige Bedingtheit, die Preis-/Kalkulationsverknüpfung und – wie hier – die ausdrückliche Erklärung, der Grund sei nur zusammen mit dem Bau gewollt. Bei enger Verknüpfung überwiegt die Annahme der Einheit.
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Risiko: Bejaht man die Einheit, ist der nicht beurkundete Teil formnichtig (§ 125 S. 1 BGB) und reißt über § 139 BGB im Zweifel den beurkundeten Grundstückskauf mit in die Gesamtnichtigkeit. Verneint man sie, bleiben beide Verträge selbständig wirksam. Die Fehleinschätzung dieser Grenze kann den gesamten Erwerb kosten.
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Empfehlung: Im Zweifel – sicherster Weg – beide Verträge einheitlich beurkunden. Ist eine Trennung gewollt, muss die Selbständigkeit klar und ohne Verknüpfungsklauseln dokumentiert werden, damit keine Einheit entsteht.