Ö6-9 · § 33 BauGB — bauen, bevor der Plan gilt — Streitfall

Für dasselbe Gebiet hat die Gemeinde Krötensee zugleich eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB beschlossen, um Bauanträge zurückzuhalten, die dem Konzept widersprechen. Haberlanders Vorhaben entspricht dem Entwurf in jedem Punkt; die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 BauGB liegen inzwischen vollständig vor. Das Landratsamt lehnt gleichwohl ab: Die Veränderungssperre gehe vor, und eine Ausnahme habe die Gemeinde nicht erteilt.

Sperrt § 14 BauGB den § 33 BauGB?

Lösung

Sie sperrt ihn nicht in der Sache, wohl aber im Verfahren. Zu folgen ist der Auffassung, die das Ermessen nach § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB bei planentsprechenden Vorhaben auf null reduziert.

  • § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfasst „Vorhaben im Sinne des § 29“; die Sperre wirkt also auch gegenüber einem nach § 33 BauGB zulässigen Vorhaben. Beide Vorschriften setzen denselben Aufstellungsbeschluss voraus — sie sind zwei Seiten derselben Planung.
  • Erste Auffassung: § 33 BauGB geht vor. Wer die Voraussetzungen der Planreife erfüllt, hat einen Anspruch; die Sperre solle die Planung sichern, und ein planentsprechendes Vorhaben gefährde sie nicht. § 14 BauGB laufe insoweit von selbst leer.
  • Zweite, vorzugswürdige Auffassung: Die Sperre bleibt anwendbar, die Ausnahme ist zu erteilen. Das Gesetz kennt für diesen Fall einen eigenen Weg: § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB — „Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden.“ Entspricht das Vorhaben dem künftigen Plan, kann der Sicherungszweck nicht berührt sein; überwiegende öffentliche Belange stehen dann nicht entgegen, und das Ermessen ist auf null reduziert.
  • § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB sagt, wer entscheidet: „Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.“ Verweigert die Gemeinde das Einvernehmen rechtswidrig, greift Art. 67 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO — dort steht ausdrücklich „§ 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB“, und die Rechtsfolge lautet „kann ersetzt werden“. Für § 36 BauGB lautet sie in Halbsatz 2 dagegen „ist zu ersetzen“. Der Unterschied ist im Tenor zu beachten.
  • Art. 67 Abs. 1 Satz 2 BayBO stellt klar: „Außer in den Fällen des § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB besteht kein Rechtsanspruch auf Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens.“ Haberlander kann die Ersetzung also nicht erzwingen; er kann aber die Ablehnung angreifen und die Rechtswidrigkeit der Versagung inzident feststellen lassen.
  • Für die Arbeit lautet der Aufbau: erst § 14 BauGB und die Ausnahme nach Absatz 2, dann § 33 BauGB, dann hilfsweise § 34 oder § 35 BauGB. Wer mit § 33 BauGB beginnt und die Sperre am Ende erwähnt, hat den Bescheid in der falschen Reihenfolge geschrieben.
💡 Häufiger Fehler · Praxistipp
§ 33 BauGB wird als bequeme Abkürzung behandelt und ist das Gegenteil: vier kumulative Voraussetzungen, von denen zwei regelmäßig fehlen. Nr. 3 ist die stille Falle — die schriftliche Anerkennung der künftigen Festsetzungen für den Antragsteller und seine Rechtsnachfolger. Sie kann nicht ersetzt, nicht fingiert und nicht durch eine mündliche Zusage überbrückt werden; die Behörde kann nur auf sie hinwirken. Nr. 2 ist die zweite: Sie verlangt eine Prognose, und eine Prognose braucht Tatsachen aus dem Sachverhalt — Stand des Verfahrens, Zahl und Richtung der Einwendungen, Beschlusslage im Bauausschuss. Für die Akte zwei Merkposten: § 33 BauGB tritt neben § 34 und § 35 BauGB, verdrängt sie also nicht; scheitert er, wird weitergeprüft, nicht abgebrochen. Und wo eine Veränderungssperre im Raum steht, ist sie zuerst zu prüfen — nicht weil sie stärker wäre, sondern weil die Ausnahme nach § 14 Abs. 2 BauGB ein eigenes Verfahren mit eigener Einvernehmensfrage ist.
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