Ö6-8 · § 30 BauGB — qualifiziert, vorhabenbezogen, einfach
Die Gemeinde Fuchsloh hat für ein Areal am Bahnhof einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB in Kraft gesetzt. Der Vorhaben- und Erschließungsplan zeigt einen Baukörper mit 48 Wohnungen, einer Tiefgarage und einer Kindertagesstätte im Erdgeschoss; der Durchführungsvertrag verpflichtet die Bahnhofsquartier Fuchsloh GmbH zur Errichtung genau dieses Baukörpers binnen vier Jahren. Der Plan setzt zugleich ein allgemeines Wohngebiet fest. Nach Inkrafttreten beantragt die Gesellschaft die Genehmigung für zwei getrennte Baukörper mit zusammen 52 Wohnungen und ohne Kindertagesstätte; das allgemeine Wohngebiet werde eingehalten.
Ist das Vorhaben nach § 30 Abs. 2 BauGB zulässig?
Lösung
Nein. Maßstab ist nicht das festgesetzte Baugebiet, sondern der Vorhaben- und Erschließungsplan; ihm widerspricht das Vorhaben.
- § 30 Abs. 2 BauGB: „Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.“ Der Prüfungsmaßstab ist der Plan selbst, nicht die Gebietsvorschrift der BauNVO.
- § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB macht die Bindung sichtbar: „Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.“ Er ist damit Festsetzung, nicht Begründung.
- Entscheidend ist § 12 Abs. 3a Satz 1 BauGB. Wird für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans „durch Festsetzung eines Baugebiets auf Grund der Baunutzungsverordnung … eine bauliche oder sonstige Nutzung allgemein festgesetzt“, ist unter entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB festzusetzen, „dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat“. Das allgemeine Wohngebiet öffnet also nicht den § 4 BauNVO, sondern bleibt an den Vertrag gebunden.
- Zwei getrennte Baukörper ohne Kindertagesstätte sind nicht das Vorhaben, zu dessen Durchführung sich die Gesellschaft verpflichtet hat. Das Vorhaben widerspricht dem Plan.
- Der Weg heraus führt nicht über § 31 Abs. 2 BauGB, sondern über den Vertrag: § 12 Abs. 3a Satz 2 BauGB erlaubt ausdrücklich „Änderungen des Durchführungsvertrags oder den Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags“. Ohne Änderung des Plans geht das nur, soweit die Festsetzungen weiterhin gedeckt sind.
- Eine Veränderungssperre könnte die Gemeinde für diesen Bereich nicht erlassen: § 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB erklärt die §§ 14 bis 18 BauGB im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans für nicht anwendbar.