Ö6-7 · Der Vorhabenbegriff des § 29 Abs. 1 BauGB — Streitfall

Nach der vorzugswürdigen Auffassung ja. Der lange Leerstand hat den Bestandsschutz aufgezehrt; die Wiederaufnahme ist Nutzungsänderung und neu zu beurteilen.

• Der Ausgangspunkt ist unstreitig: Eine Nutzungsänderung setzt keine baulichen Maßnahmen voraus. Streitig ist, ob das bloße Wiederaufleben derselben Nutzung eine Änderung sein kann.
• Nach der ersten Auffassung liegt keine Nutzungsänderung vor. Die Genehmigung von 1972 ist nicht erloschen; Art. 69 Abs. 1 BayBO betrifft nur den Baubeginn, nicht die spätere Unterbrechung der Nutzung. Wer dieselbe Nutzung wieder aufnimmt, ändert nichts — die Variationsbreite der genehmigten Nutzung wird nicht verlassen.
• Nach der zweiten, vorzugswürdigen Auffassung liegt eine Nutzungsänderung vor. Bestandsschutz knüpft an eine ausgeübte Nutzung an. Wird sie auf Dauer aufgegeben, verliert das Gebäude die Zuordnung, die ihm die Genehmigung verschafft hatte; die Wiederaufnahme trifft auf eine planungsrechtlich unbesetzte Lage und ist deshalb neu zu beurteilen. Maßgeblich ist, ob nach der Verkehrsauffassung noch mit einer Fortsetzung zu rechnen war — je länger der Leerstand, desto weniger.
• Der stärkste Anhaltspunkt steht im Gesetz. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. c BauGB lässt die begünstigte Umnutzung nur zu, wenn „die Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt“. Der Gesetzgeber geht also selbst davon aus, dass eine aufgegebene Außenbereichsnutzung nach einiger Zeit erlischt — und er hält sieben Jahre für die Grenze, jenseits derer nicht einmal mehr die Teilprivilegierung greift. Hier lagen zwischen Einstellung und Wiederaufnahme fast zehn Jahre.
• Für die Arbeit wird sauber getrennt. Bauordnungsrechtlich ist die Wiederaufnahme Nutzungsänderung nach Art. 55 Abs. 1 BayBO, wenn andere Anforderungen in Betracht kommen; bauplanungsrechtlich ist sie Nutzungsänderung nach § 29 Abs. 1 BauGB, wenn sie bodenrechtlich relevant ist. Beide Sätze werden nacheinander geschrieben, nicht ineinander.
• Die Folge ist hart: Der Gasthausbetrieb ist im Außenbereich nicht privilegiert und beeinträchtigt als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB die Belange des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 und Nr. 7 BauGB. Ohne Bestandsschutz bleibt nur die Frage, ob § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB hilft — hier nicht, weil das Gebäude nicht unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB errichtet wurde.