Ö6-36 · Planerhaltung, Funktionslosigkeit und inzidente oder prinzipale Normenkontrolle — Variante
Eine Tatsache anders. Alle drei Fehler sind ausgeräumt; der Plan ist 1997 wirksam in Kraft getreten. Er setzt für ein 4,2 Hektar großes Areal ein Gewerbegebiet fest. Der letzte Betrieb hat 2004 aufgegeben; seither stehen die Hallen leer, sind teilweise abgebrochen, die Erschließung ist zurückgebaut. Auf zwei Dritteln der Fläche hat die Gemeinde seit 2009 insgesamt vierzehn Wohnhäuser genehmigt, ohne den Plan zu ändern, und zwar sämtlich unter Befreiung nach § 31 II BauGB. Nun beantragt Zauner auf dem verbleibenden Drittel ein Wohnhaus; die Gemeinde versagt ihr Einvernehmen und beruft sich auf die Gewerbegebietsfestsetzung.
Gilt der Plan noch?
Lösung
Für die Art der Nutzung nicht mehr. Die Festsetzung ist funktionslos geworden.
- Funktionslosigkeit ist kein Fehler bei der Aufstellung, sondern ein nachträglicher Wirksamkeitsverlust. Sie tritt ein, wenn die tatsächlichen Verhältnisse die Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließen und dieser Zustand so offenkundig ist, dass ein Vertrauen in ihren Fortbestand nicht mehr schutzwürdig ist. Beide Merkmale sind gesondert festzustellen.
- Das erste liegt vor: Zwei Drittel der Fläche sind mit Wohnhäusern bebaut, die Erschließung für Gewerbe ist zurückgebaut, ein Gewerbegebiet ist auf dem Rest nicht mehr zu verwirklichen. Das zweite ebenso: Vierzehn genehmigte Wohnhäuser sind für jedermann sichtbar.
- Die Schwelle ist hoch. Bloße Nichtverwirklichung genügt nicht, auch nicht über lange Zeit; ein Plan, der noch verwirklicht werden könnte, bleibt wirksam. Ebenso wenig genügen einzelne planwidrige Vorhaben — der Maßstab ist die Festsetzung als ganze.
- Funktionslos wird regelmäßig nur eine einzelne Festsetzung, nicht der Plan insgesamt. Fällt die Art der Nutzung weg, bleibt zu prüfen, ob die übrigen Festsetzungen für sich noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung ergeben.
- Der Sonderfall dieser Variante liegt darin, dass die Gemeinde die Funktionslosigkeit selbst herbeigeführt hat: Vierzehn Befreiungen nach § 31 II BauGB berühren die Grundzüge der Planung offensichtlich. Wer so oft befreit, ändert den Plan; er muss ihn ändern, statt zu befreien.
- Für Zauner heißt das: Die Zulässigkeit richtet sich nach § 34 BauGB, und die nähere Umgebung ist von Wohnbebauung geprägt. Das versagte Einvernehmen ist rechtswidrig und nach Art. 67 I 1 Halbsatz 2 BayBO in den Fällen des § 36 I 1 und 2 BauGB zu ersetzen — dort steht „ist zu ersetzen“, nicht „kann“.