Ö6-32 · Was die Gemeinde planen darf — § 1 III 1 BauGB und der Typenzwang des § 9 I BauGB — Streitfall

Der Bebauungsplan „Ortsmitte II“ der Gemeinde Ebertsheim enthält vier Festsetzungen, über die gestritten wird. Erstens setzt er für einen Teilbereich die Tiefe der Abstandsflächen auf 0,25 H fest, mindestens jedoch 3 m. Zweitens bestimmt er, dass Wohnungen in den festgesetzten Wohngebieten nur an Personen veräußert werden dürfen, die seit mindestens fünf Jahren ihren Hauptwohnsitz in der Gemeinde haben. Drittens setzt er entlang des Bachlaufs Flächen zur Gewährleistung eines natürlichen Klimaschutzes fest. Viertens schreibt er vor, dass Dächer in Rot- oder Brauntönen einzudecken sind.

Welche Festsetzungen sind von § 9 BauGB gedeckt?

Lösung

Die erste und die dritte ja, die zweite nicht, die vierte nur über eine andere Rechtsgrundlage.

  • § 9 I BauGB leitet mit einem einzigen Halbsatz ein — „Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:“ — und listet danach die Nummern 1 bis 26 auf, dazu Nr. 2a und Nr. 15a. Die Aufzählung ist abschließend; es gilt der Typenzwang. Was in ihr keine Entsprechung findet, ist nichtig, unabhängig von §§ 214, 215 BauGB.
  • Die erste Festsetzung ist von § 9 I Nr. 2a BauGB gedeckt: „vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen“. Sie ist die bundesrechtliche Grundlage dafür, dass in Bayern ein anderes Maß als 0,4 H gilt; landesrechtlich korrespondiert Art. 6 V 2 BayBO, und Art. 6 V 3 BayBO erklärt für solche Regelungen § 33 BauGB für entsprechend anwendbar.
  • Die zweite Festsetzung knüpft an persönliche Eigenschaften des Erwerbers an. § 9 I Nr. 7 und 8 BauGB betreffen Flächen für geförderten Wohnungsbau und für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, nicht die Ortsansässigkeit als Erwerbsvoraussetzung. Der Bebauungsplan ist ein bodenbezogenes Instrument; er regelt die Nutzung des Grundstücks, nicht die Person des Eigentümers. Die Festsetzung ist nichtig.
  • Die dritte Festsetzung hat seit der Ergänzung der Aufzählung eine eigene Nummer: § 9 I Nr. 15a BauGB, „die Flächen zur Gewährleistung eines natürlichen Klimaschutzes“. Wer sie unter Nr. 20 oder Nr. 15 zu fassen versucht, greift zu kurz.
  • Die vierte Festsetzung ist keine bauplanungsrechtliche. Die Dacheindeckung betrifft die äußere Gestaltung und damit eine örtliche Bauvorschrift nach Art. 81 I Nr. 1 BayBO. Sie darf nach Art. 81 II 1 BayBO in den Bebauungsplan aufgenommen werden — dann als Satzung nach Landesrecht, die im Plan lediglich mitläuft.
  • Die Folge für die Teilunwirksamkeit. Eine nichtige Festsetzung reißt den Plan nur mit, wenn der Rest keine sinnvolle städtebauliche Ordnung mehr trägt oder wenn nicht anzunehmen ist, dass die Gemeinde ihn ohne sie beschlossen hätte. Der zweite Punkt ist eine Tatsachenfrage und wird aus den Aufstellungsvorgängen beantwortet.
  • Geprüft wird in drei Schritten: die Nummer in der Aufzählung des § 9 I BauGB suchen, sonst die Absätze 2 bis 6; die BauNVO über § 9a BauGB heranziehen; den städtebaulichen Grund benennen. Fehlt der Grund, hilft auch die passende Nummer nicht.
💡 Häufiger Fehler · Praxistipp
§ 1 III BauGB wird überschätzt, § 9 BauGB unterschätzt. Die Erforderlichkeit ist eine äußere Schranke: Sie trägt nur, wenn die Akte keine positive Konzeption hergibt, und der bloße zeitliche Zusammenhang mit einem Bauantrag beweist gar nichts — die Gemeinde darf auf ein Vorhaben mit Planung antworten, sie darf nur nicht ausschließlich dagegen planen. Der Typenzwang dagegen ist eine harte Grenze, die in Arbeiten regelmäßig übersehen wird, weil die Festsetzung plausibel klingt. Drei Griffe: Erstens jede streitige Festsetzung einer Nummer zuordnen und die Nummer aufschreiben. Zweitens die beiden Nummern mit Buchstabenzusatz nicht vergessen — Nr. 2a für abweichende Abstandsflächentiefen und Nr. 15a für den natürlichen Klimaschutz. Drittens trennen, was Landesrecht ist: Gestaltungsfestsetzungen sind örtliche Bauvorschriften nach Art. 81 BayBO, auch wenn sie im selben Dokument stehen. Und die Fehlerfolge merken: Verstöße gegen § 1 III und § 9 BauGB sind weder Verfahrens- noch Formfehler; §§ 214, 215 BauGB erfassen sie nicht, und die Jahresfrist läuft insoweit nicht.
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