Ö6-26 · Das Rücksichtnahmegebot — erst der Sitz der Norm, dann die Fallgruppe — Streitfall

Der Bebauungsplan „Hangwiese“ der Stadt Kemnathen setzt ein allgemeines Wohngebiet, zwei Vollgeschosse und eine Firsthöhe von höchstens 9,50 m fest. Das Landratsamt befreit nach § 31 II BauGB von der Firsthöhe und lässt 13,20 m zu; als Grund nennt der Bescheid „Schaffung dringend benötigten Wohnraums“. Das Vorhaben steht am oberen Rand eines Steilhangs; das Grundstück der Marlene Zeitlhofer liegt 8,00 m tiefer und 11,00 m entfernt. Die Abstandsflächen sind eingehalten, weil Art. 6 IV 2 BayBO die Wandhöhe ab der Geländeoberfläche am Vorhaben misst. Die Befreiungsbegründung erwähnt die Nachbarn nicht.

Wie lautet der tragende Abschnitt der Entscheidungsgründe?

Lösung

Die Befreiung ist rechtswidrig und verletzt Zeitlhofer in eigenen Rechten — über den Halbsatz am Ende des § 31 II BauGB.

  • Bei der Befreiung hat das Gebot seinen Sitz in § 31 II BauGB a. E.: „auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar“. Der Maßstab ändert sich mit dem Sitz nicht; abgewogen wird weiterhin, was der Nachbar hinnehmen muss und was dem Bauherrn an Rücksicht abverlangt werden kann.
  • Eingehaltene Abstandsflächen tragen die Vermutung hier nur schwach: Art. 6 IV 2 BayBO misst ab der Geländeoberfläche und bildet die Hanglage nicht ab. Ein Bauwerk oberhalb wirkt anders als eines unterhalb — das ist ein eigenständiger Faktor, kein Gefühl.
Die Befreiung von der festgesetzten Firsthöhe verletzt die Klägerin in ihren Rechten.

Nach § 31 Abs. 2 BauGB darf nur befreit werden, wenn die Abweichung auch unter
Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese
Würdigung ist der Sitz des Gebots der Rücksichtnahme; sie ist Tatbestandsmerkmal und
nicht Teil der Ermessensentscheidung.

Die Klägerin ist qualifiziert betroffen. Ihr Wohnhaus liegt 11,00 m von der Südwand des
Vorhabens entfernt und 8,00 m tiefer; die Wand tritt ihr damit auf der gesamten Höhe von
13,20 m ohne Geländeausgleich gegenüber.

Zu ihren Lasten wirkt, dass das Baugrundstück von jeher bebaubar war und sie mit einer
plangemäßen Bebauung rechnen musste. Zu ihren Gunsten wirkt, dass die Festsetzung der
Firsthöhe die Hanglage gerade abbildet und dass die Befreiung diese Grenze um 3,70 m und
damit um mehr als ein Drittel überschreitet. Dass die Abstandsflächen eingehalten sind,
entlastet die Beklagte nicht: Art. 6 Abs. 4 Satz 2 BayBO misst die Wandhöhe ab der
Geländeoberfläche des Baugrundstücks und erfasst den Geländesprung nicht.

Eine Würdigung hat nicht stattgefunden. Der Bescheid führt allein den Wohnraumbedarf an;
die Einwendungen der Klägerin sind weder wiedergegeben noch beschieden. Damit fehlt ein
Tatbestandsmerkmal des § 31 Abs. 2 BauGB, ohne dass es auf das Ergebnis einer
ordnungsgemäßen Würdigung ankäme.
  • Der Text trennt drei Dinge, die in Arbeiten regelmäßig zusammenfallen: den Sitz der Norm, die Betroffenheit und die Abwägung. Jedes Element trägt eine Zahl aus der Akte.
  • Die Firsthöhe ist als Maß der Nutzung nicht drittschützend — das ändert nichts. Aus der Befreiung von einer nicht nachbarschützenden Festsetzung folgt der Anspruch auf Würdigung, und dieser Anspruch ist verletzt, wenn gar nicht gewürdigt wurde.
  • Beim Abwandeln wird nur der Sitz getauscht: im Außenbereich § 35 III 1 Nr. 3 BauGB, im faktischen Baugebiet § 15 I 2 BauNVO über § 34 II BauGB.
💡 Häufiger Fehler · Praxistipp
Das Rücksichtnahmegebot wird zur Billigkeitsklausel gemacht, und dann trägt es nichts. Drei Griffe halten es fest. Erstens der Sitz der Norm im ersten Satz: ohne § 15 I 2 BauNVO, § 34 I 1 BauGB, § 35 III 1 Nr. 3 BauGB oder § 31 II BauGB gibt es kein Gebot, sondern nur ein Gefühl. Zweitens die Gegenprobe, die in jede Arbeit gehört: kein Anspruch auf Aussicht, auf die Ruhe der bisherigen Umgebung, auf den Grundstückswert und kein Milieuschutz — der Satz schneidet die häufigsten Einwendungen ab und zeigt, dass die Grenze bekannt ist. Drittens die Abstandsflächen als Ausgangspunkt: Sind sie eingehalten, muss der Nachbar die Vermutung widerlegen, und dafür braucht er einen Grund, den das Landesrecht nicht abbildet — Hanglage, Einmauerung von mehreren Seiten, Lage vor dem einzigen Hauptaufenthaltsraum. Sind sie nur über eine Abweichung eingehalten, ist die Vermutung schon halb widerlegt. Wer eine erdrückende Wirkung behauptet, schreibt die Zahlen daneben: Höhendifferenz, Wandabstand, Wandlänge, Himmelsrichtung.
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