Ö6-25 · Der Gebietserhaltungsanspruch — und die drei Stellen, an denen er endet
Die Ortslage „Sandwiesen“ der niederbayerischen Gemeinde Oberwiesbach ist unbeplant. In dem Karree stehen 41 Wohnhäuser, ein Kindergarten, eine Filiale einer Bäckerei und eine Physiotherapiepraxis; gewerbliche Nutzungen anderer Art gibt es nicht. Auf dem Grundstück FlNr. 47 genehmigt das Landratsamt im vereinfachten Verfahren einen Lager- und Betriebshof der Gerüstbau Sallinger GmbH: eine 620 Quadratmeter große geschotterte Fläche für Gerüstmaterial, eine Halle mit 310 Quadratmetern und ein Werkstattgebäude, Betriebszeiten werktags von 6.00 Uhr bis 18.00 Uhr. Elfriede Baumhauer wohnt am entgegengesetzten Rand des Karrees, 240 m entfernt und durch elf Grundstücke getrennt. Sie hört und sieht von dem Betriebshof nichts und klagt gleichwohl.
Trägt ihre Klage, obwohl sie in keiner Weise betroffen ist?
Lösung
Ja. Genau das ist der Punkt des Gebietserhaltungsanspruchs.
- Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet; Wohngebäude nach § 4 II Nr. 1 BauNVO, die der Versorgung des Gebiets dienende Bäckereifiliale nach § 4 II Nr. 2 BauNVO, der Kindergarten als Anlage für soziale Zwecke nach § 4 II Nr. 3 BauNVO, die Praxis als Räume für einen freien Beruf nach § 13 BauNVO. Damit beurteilt sich die Zulässigkeit nach der Art allein nach § 4 BauNVO, § 34 II BauGB.
- Ein Lager- und Betriebshof eines Gerüstbaubetriebs ist kein „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ im Sinn des § 4 III Nr. 2 BauNVO. Maßstab ist die typisierende Betrachtung: Lkw-Verkehr ab 6.00 Uhr, Materialumschlag und Werkstatt stören der Nutzungsart nach die Wohnruhe; auf den Einzelfall kommt es nicht an.
- Der Anspruch steht in keiner Vorschrift. Er folgt aus der Auslegung der Gebietsfestsetzung: Jeder Eigentümer erträgt die Bindungen seines Baugebiets nur deshalb, weil sie für alle anderen ebenso gelten. Dieses wechselseitige Austauschverhältnis besteht im faktischen Baugebiet genauso wie im festgesetzten — § 34 II BauGB stellt beide gleich.
- Deshalb braucht Baumhauer keine tatsächliche Betroffenheit. Weder Immissionen noch Wertverlust noch Sichtbeziehung; es genügt die Lage im selben Baugebiet. Genau darin liegt sein Vorsprung gegenüber dem Rücksichtnahmegebot, das ohne Betroffenheit nichts trägt.
- Ausgelöst wird er bereits durch das erste gebietsfremde Vorhaben. Der Einwand, ein einzelner Betrieb kippe das Gebiet nicht, geht am Anspruch vorbei: Geschützt wird gegen die abstrakte Gefahr, dass er weitere nach sich zieht.
- Das Prüfprogramm steht dem nicht entgegen. Art. 59 S. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO macht die §§ 29 bis 38 BauGB auch im vereinfachten Verfahren zum Prüfungsgegenstand; § 34 BauGB steht darin.
- Im Schriftsatz gehört an diese Stelle kein Wort über Lärm. Wer die Störung ausmalt, verschiebt den Streit auf die Zumutbarkeit und lädt sich eine Abwägung auf, die er nicht führen muss.