Ö6-19 · Ausnahme und Befreiung (§ 31 BauGB) — Variante

Sommerauer erweitert den Antrag um ein Staffelgeschoss mit 370 Quadratmetern Geschossfläche. Das Grundstück misst 1 250 Quadratmeter; der Plan setzt eine Geschossflächenzahl von 2,4 fest, vorhanden sind 2 980 Quadratmeter Geschossfläche. Die Planbegründung führt zur Geschossflächenzahl aus, sie sei 2011 aus dem damaligen Wert des § 17 BauNVO übernommen worden und solle die Erschließungskapazität sichern; das Ortsbild werde über die gesonderte Höhenfestsetzung gesteuert, die das Vorhaben einhält.

Wie lautet die Befreiungsbegründung?

Lösung

Die Grundzüge sind nicht berührt, Nummer 2 trägt — und der Text sieht so aus.

  • Die Zahlen zuerst: Zulässig sind 1 250 mal 2,4 gleich 3 000 Quadratmeter; beantragt sind 2 980 plus 370 gleich 3 350 Quadratmeter, also eine Geschossflächenzahl von 2,68 — eine Überschreitung um 350 Quadratmeter oder 11,67 Prozent.
  • § 31 II BauGB ist ein einziger Satz mit drei Nummern und zwei Klammern: vorn die unberührten Grundzüge, hinten die Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen „auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen“. Einen „Satz 2“ gibt es nicht; die richtige Angabe lautet § 31 II Nr. 2 BauGB.
  • Die Prozentzahl beweist nichts. Über die Grundzüge entscheidet die Planungskonzeption — hier ausweislich der Begründung die Erschließungskapazität, nicht die Dichte als solche. Eine Vorbildwirkung fehlt, weil nur das Kaufhausgrundstück die Reserve zwischen Höhenfestsetzung und Geschossflächenzahl aufweist.
Von der Festsetzung Nummer 2.2 des Bebauungsplans „Marktplatz Ost“ (Geschossflächenzahl
2,4) wird nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB befreit. Zugelassen wird eine Geschossfläche von
3 350 m² (Geschossflächenzahl 2,68).

Gründe

Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nach Nummer 4.3 der Planbegründung dient
die Geschossflächenzahl der Sicherung der Erschließungskapazität; die Gestalt des
Ortskerns wird durch die Höhenfestsetzung Nummer 2.4 gesteuert, die das Vorhaben
einhält. Die Verkehrsuntersuchung vom … weist für den Knotenpunkt … auch bei zwölf
zusätzlichen Wohnungen die Qualitätsstufe … aus. Eine Vorbildwirkung besteht nicht;
das Grundstück FlNr. … ist das einzige im Plangebiet, dessen zulässige Höhe noch
nicht ausgeschöpft ist.

Der Befreiungsgrund des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB liegt vor. Eine Planung, die hier eine
Geschossflächenzahl von 2,68 festsetzte, wäre rechtmäßig: Der Wert bleibt unter dem
Orientierungswert von 3,0, den § 17 Satz 1 BauNVO für Kerngebiete nennt, und die
Innenentwicklung entspricht § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB.

Die Abweichung ist auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen
Belangen vereinbar. Das Staffelgeschoss tritt an der Nordseite um 2,50 m zurück; die
Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO werden eingehalten. Die Einwendungen des Nachbarn
FlNr. … vom … betreffen die Aussicht und den Grundstückswert; beides ist nicht
geschützt. Zur Verschattung ergibt die Studie vom … …

Das Ermessen wird zugunsten der Befreiung ausgeübt; gegenläufige städtebauliche
Belange sind nicht ersichtlich. Das nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB erforderliche
Einvernehmen hat die Stadt Habichsberg am … erteilt.
  • Vier Stellen tragen den Text: Die Festsetzung ist mit ihrer Nummer zu bezeichnen — sonst leidet die Befreiung an einem Bestimmtheitsmangel nach Art. 37 I BayVwVfG. Der Planungswille ist aus der Begründung zu belegen. Die Interessen des Nachbarn stehen in einem eigenen Absatz. Die Mitwirkung der Gemeinde ist auszuweisen.
  • Der Antrag ist auch hier gesondert zu stellen. Art. 63 II 1 BayBO verlangt ihn für die Befreiung ebenso wie für die Ausnahme des Grundfalls, und nach Satz 2 Halbsatz 2 gehört er zum Bauantrag. Zwei Anträge, ein Bauantrag, ein Bescheid — und im Tenor zwei Nummern.
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