Ö6-19 · Ausnahme und Befreiung (§ 31 BauGB) — Streitfall
Im selben Plangebiet will Kilian Angermaier ein Bürogebäude in 24 Wohnungen umbauen. Die Nutzungsänderung berührt die Grundzüge, weil der Plan für den Block eine Bürokonzentration festsetzt. Angermaier beantragt eine Befreiung nach § 31 III BauGB; die Stadt verweigert die Zustimmung nach § 36a BauGB fristgerecht, sie wolle den Bürostandort halten. Daraufhin beantragt er dieselbe Befreiung nach § 31 II Nr. 1 BauGB und beruft sich auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung. Das Landratsamt fragt, ob es darüber entscheiden darf.
Sperrt § 31 III BauGB den Absatz 2?
Lösung
Umstritten — aber die Frage stellt sich seltener, als sie diskutiert wird.
- Die eine Auffassung nimmt eine Sperre an. § 31 III BauGB ist der jüngere und speziellere Tatbestand für den Wohnungsbau; er verlagert die Entscheidung bewusst zur Gemeinde — die Zustimmung ist nach § 36a I 1 BauGB Tatbestandsmerkmal, ihr Maßstab steht in § 36a I 2 BauGB. Ließe sie sich über Absatz 2 umgehen, liefe das Regime leer.
- Die Gegenauffassung stellt beide nebeneinander. § 34 II Hs. 2 BauGB behandelt sie gleichrangig („§ 31 Absatz 2 und 3 Satz 1“); eine Subsidiaritätsklausel enthält der Text nicht. Absatz 2 hat mit den unberührten Grundzügen die engere Hürde und mit dem Einvernehmen nach § 36 I 1 BauGB einen eigenen Schutz der Planungshoheit.
- Der Streit erledigt sich bei der Prüfung der Grundzüge. Absatz 2 greift nur bei unberührten Grundzügen; die Bürokonzentration ist tragende Festsetzung. Damit scheidet er unabhängig von der Konkurrenzfrage aus, und nur Absatz 3 bliebe — für den die Zustimmung fehlt.
- Für die Arbeit ist die Reihenfolge deshalb umzudrehen: erst die Grundzüge prüfen, dann, wenn sie unberührt sind, die Konkurrenz ansprechen. Wo die Grundzüge berührt sind, gibt es keine Konkurrenz, sondern nur den Absatz 3; ohne Zustimmung ist dort keine Befreiung möglich.
- Eine Ersetzung der Zustimmung gibt es nicht. Art. 67 I 1 BayBO zählt die ersetzungsfähigen Mitwirkungsakte auf und nennt § 36a BauGB nicht. Angermaier bleibt nach § 36a III BauGB nur der Angriff auf die Ablehnung der Genehmigung.
- Der dritte Weg endet ebenso. § 246e I 1 Nr. 3 BauGB lässt bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 die Abweichung von den Vorschriften des Baugesetzbuchs für die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken zu — verlangt nach § 246e II BauGB aber ebenfalls die Zustimmung nach § 36a BauGB.
💡 Häufiger Fehler · Praxistipp
„Ausnahme oder Befreiung“ wird oft nach dem Gewicht des Verstoßes
beantwortet: kleine Abweichung gleich Ausnahme, große gleich Befreiung. Das ist falsch. Die Weiche
hat nur ein Kriterium — sieht der Plan die Nutzung ausnahmsweise vor? Sieht er sie vor, ist
§ 31 I BauGB einschlägig, auch bei einem gewichtigen Vorhaben; sieht er sie nicht vor, bleibt allein
§ 31 II BauGB, auch bei einer Bagatelle. Der zweite Fehler betrifft die Reihenfolge im Absatz 2: Die
drei Nummern werden geprüft, bevor die Grundzüge feststehen. Sind sie berührt, ist die Prüfung
beendet — dann geht der Blick zu § 31 III BauGB, § 246 XII BauGB oder zur Planänderung. Und der
dritte: Der Halbsatz „auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen“ ist kein Schlusssatz, sondern
Tatbestandsmerkmal. Dort wird der Nachbarprozess entschieden — mit Namen, Entfernungen und Antworten
auf die Einwendungen.